相続登記の義務化｜過料10万円と2027年3月の期限

当面は住む人もいないからと、実家の名義を親のままにしている。遺産分割の話し合いは終わったのに、登記だけが後回しになっている。私が登記事項証明書を開いてまず見るのは所有者の欄です。そこに亡くなった方のお名前が残ったままの家は、売る話の入口でつまずきます。

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請は義務になりました。この記事では、期限がいつで、10万円以下の過料がどう運用されるのか、そして2026年2月に始まった新しい証明書で何が確かめられるのかを、売却の段取りの側から整理します。

期限は2027年3月31日｜施行より前に相続した家がここに入る

相続登記の申請義務化は2024年（令和6年）4月1日に施行されました。相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります。法務省民事局の「相続登記の申請義務化について」に、そう書かれています。

見落とされやすいのは、施行より前に相続が起きている家です。この場合も義務の対象になります。法務省の説明では、施行日より前に開始した相続で不動産を取得し、まだ相続登記をしていないときは、2027年（令和9年）3月31日までに登記をする必要があります。不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降であれば、その日から3年以内です。

期限はもう1本あります。遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その結果に基づく登記をします。話し合いが長引いた家は、こちらの日付で数えます。

この記事を書いている2026年8月26日から2027年3月31日まで、残りは7か月あまりです。相続登記は、思い立った週に終わる手続きではありません。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をそろえるだけで、本籍地が県外を移っていれば郵送のやり取りに時間がかかります。遺産分割協議書に相続人全員の実印と印鑑証明書が要る場合は、遠方のご兄弟の都合も入ります。7か月は、思っているほど長くありません。

※ 出典は記事末尾にまとめました（いずれも2026年8月26日確認）。期限の当てはめはご家族ごとに違います。個別のご判断は司法書士にご確認ください。

過料は10万円以下。ただし、いきなり科される仕組みではない

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象になります。ただし、期限を1日過ぎたら自動で請求書が届く仕組みではありません。

法務省の「相続登記の申請義務化に関するQ&A」によると、順序はこうです。登記官が義務違反を把握すると、まず登記をするよう催告書を送付します。その催告書に書かれた期限内に登記がされないとき、登記官が裁判所へ申請義務違反を通知します。そのうえで、裁判所が過料を科すかどうかを判断します。金額は10万円以下の範囲内で裁判所が決めます。

正当な理由の例も示されています。相続人が極めて多数にのぼり戸籍関係書類等の収集に多くの時間を要する場合、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われている場合、義務を負う方自身に重病その他これに準ずる事情がある場合などです。

ここからは私の考えです。2026年8月26日の時点で、過料が実際にどの程度使われるのかを私は読めていません。施行前の相続に対する期限が2027年3月31日ですから、運用の実感が出るのはその後だと思っています。だから当社は「過料が怖いから登記しましょう」という言い方をしていません。

売主の側で先に効いてくるのは、金額ではなく日程です。買主へ所有権移転登記をするには、その前提として、名義が現在の相続人に移っている必要があります。名義が亡くなった方のままの家は、売買契約は結べても、決済の日に所有権を渡せません。相続登記が終わっていない家は、売り出しの土俵に上がりきっていない、というのが私の見方です。住所や氏名のずれについても同じことが起きます（住所変更登記が2026年4月から義務に｜売る前の段取り）。

当社は登記の代理をしません。登記の申請は司法書士の仕事で、当社が代わりに引き受けることはありません。そのかわりに決めていることがあります。査定の前に登記事項証明書を取り、名義がどこで止まっているかを先にお伝えする。止まっていれば、司法書士へ依頼する日を売却の日程表に入れてから売り出す。この順番を崩さない、というだけの話です。

2026年2月2日から、故人名義の不動産を全国分1枚で確認できる

2026年（令和8年）2月2日に、所有不動産記録証明制度が始まりました。法務省の「所有不動産記録証明制度について」によると、請求できるのは所有権の登記名義人（法人を含みます）と、その相続人その他の一般承継人です。全国の法務局・地方法務局（支局・出張所を含みます）で、書面またはオンラインで請求できます。特定の被相続人が登記名義人として記録されている不動産を、一覧的にリスト化した証明書が出ます。

この証明書を売却前の物件洗い出しに使う手順は、所有不動産記録証明制度｜2026年開始、売却前の確認法に分けました。旧住所の並べ方と、固定資産税資料との照合まで扱っています。

これまでは、所在が分からなければ登記簿を引けませんでした。固定資産税の納税通知書に載らない非課税の私道や、遠方の山林の持分が抜けたまま相続登記が済む、ということが起きていました。名義で全国を引ける仕組みができたのは、相続人にとって大きい変化だと思います。

手数料は、書面請求が1,600円、オンライン請求で郵送交付が1,500円、オンライン請求で窓口交付が1,470円です。ここに落とし穴があります。この金額は検索条件1件につき、1通当たりでかかります。亡くなった方が転居を重ねていて、旧住所でも登記されている可能性があるなら、検索条件は住所の数だけ増えます。2つの住所で調べれば、書面請求で3,200円という計算です。

もう1つ注記があります。証明の対象となる不動産が検索結果として抽出されない場合は、該当する不動産がない旨の証明がされます。この場合も手数料はかかり、返却されません。検索条件の氏名・住所が登記簿の記録と一致しなければ抽出されないこと、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は抽出されないことも明記されています。1,600円払えば全部出てくる証明書ではありません。

数字を私の商売感覚に置き直します。不動産の登記事項証明書は書面請求で1通600円です（2025年4月1日からの額）。心当たりのある土地3筆と建物1棟の4個を取れば2,400円で、それでも漏れがない保証はありません。名義で全国を引いて1,600円なら、私は先に1枚取ります。ただし旧住所の分まで数えると条件が増えます。住民票の除票や戸籍の附票で住所の履歴を確かめてから請求するほうが、結果として安く済みます。

※ 手数料は2026年8月26日に法務省のページで確認した額です。制度と金額は変わることがあります。請求に必要な書類（本人確認書類、相続関係を証する情報など）は法務局にご確認ください。

3年に間に合わないときの相続人申告登記｜これだけでは売れない

期限内に相続登記の申請をすることが難しい場合に、簡易に申請義務を履行できる仕組みがあります。相続人申告登記です。相続が開始したことと、自分が相続人であることを、3年以内に登記官へ申し出ます。特定の相続人が単独で申し出ることができ、登録免許税はかかりません。

使いどころははっきりしています。相続人が複数世代にわたる、連絡の取れない方がいる、遺産分割の見通しが立たない。こういう家では、話し合いの決着を待つ間に3年が過ぎます。単独で申し出られる道があるのは助かります。

そのうえで、売却を考えている方には注意点があります。法務省の説明では、相続人申告登記は不動産についての権利関係を公示するものではなく、持分は記録されません。義務を履行したものとみなされるのは、申出をした相続人についてのみです。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に、結果に基づく相続登記を別に申請します。この申出だけでは、買主へ所有権を移せません。売るための登記ではなく、期限を止めるための申出だと考えています。

私が迷うのは、売る予定がある方にこれを勧めるかどうかです。分割がまとまりそうなら、申出をせずに相続登記まで一気に進めたほうが、書類も費用も一度で済みます。まとまる気配がないなら、期限を止める意味は大きい。当社は、どちらを選ぶかを司法書士と相談する場をつくるところまでをお手伝いします。磐田市（磐田市の不動産売却）や森町では、山林や畑が一緒に出てくる相続が少なくありません。売れる見込みの薄い土地が混ざる場合の考え方は、売れない土地は国庫帰属か売却か｜取下げ1102件の中身にまとめました。

今日できること（売ると決めていなくても）

売ると決めていない段階でも、今日できることが3つあります。1つ目は、登記事項証明書で所有者の欄を見ることです。権利証や固定資産税の納税通知書でも名義人の表記は分かりますが、いま誰の名義かを正確に見るなら登記事項証明書になります。

2つ目は、期限がどれに当たるかを書き留めることです。相続が2024年3月31日以前なら2027年3月31日まで。それ以後に取得を知ったならその日から3年以内。遺産分割で取得したなら分割が成立した日から3年以内。この3つのどれかに、ご自身の家が当てはまります。

3つ目は、故人名義の不動産に心当たりが薄い場合に、所有不動産記録証明書を1枚取ってみることです。先に住所の履歴を確かめてから請求すると、条件の数を絞れます。

期限の話をもう1つ添えます。相続した空き家を売るときの3,000万円の特別控除は、2027年12月31日までの譲渡が対象です（空き家の3000万円控除｜買主の取り壊しでも2027年末まで）。名義が親のまま止まっていると、譲渡する主体が定まりません。登記の期限と税の期限は、売る日程の上では同じ線に並びます。

名義を直したあとに出てくるのが、相続税の申告で使った路線価をそのまま売り出し価格の目安にしてよいか、という論点です。路線価は地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められた税額計算用の数字で、売却価格とは決める人が違います（路線価と売却価格はなぜ違うのか｜令和8年分は磐田+4.8%）。

それでも、今日のうちに売ると決める必要はありません。名義を今の状態に直しておけば、半年後に売ると決めても、貸すと決めても、持ち続けると決めても、どの道でも効いてきます。決めるための材料が1つ増えた、というのが今日の成果で十分だと思います。当社が買主になることはありませんし、売却をお約束いただく必要もありません。ご相談はかんたん入力のフォームからお受けしています。

※ 出典（いずれも2026年8月26日確認）：法務省「相続登記の申請義務化について」／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」／法務省「相続人申告登記について」／法務省「所有不動産記録証明制度について」／法務省「登記手数料について」。制度・金額・期限は変わることがあります。登記・税務・相続の個別のご判断は、司法書士・税理士など各分野の専門家にご確認ください。