住所変更登記が2026年4月から義務に｜売る前の段取り

結婚で名字が変わった。転勤で二度引っ越した。親の家を相続したあと、自分の住所だけは変わっている。登記簿に載っている所有者の住所や氏名が、今の住民票と違っている家は珍しくありません。

2026年4月1日から、その状態を放っておくことが法律上の義務違反にあたることになりました。ただ、売却を考えている方にとっては、義務かどうかより先に、決済の日程という形で効いてきます。この記事では、期限・費用・段取りの3つを整理します。

2026年4月1日から、住所・氏名の変更登記は義務になった

不動産の所有者（所有権の登記名義人）は、住所や氏名・名称が変わったら、変更の日から2年以内に変更登記を申請する義務があります。法務省の「住所等変更登記の義務化特設ページ」によると、施行は2026年（令和8年）4月1日です。法人も対象に含まれます。

期限がもう1本あることは、あまり知られていません。2026年4月1日より前に住所等が変わっていて、まだ変更登記をしていない場合は、2028年（令和10年）3月31日までが期限です。今回の引っ越しから2年を数えるのではなく、この日付のほうを先に手帳へ書くほうが早いと思います。

正当な理由がないのに義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、いきなり過料になる仕組みではありません。法務省の「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」によれば、登記官は義務違反を把握するとまず登記をするよう催告します。その催告書に書かれた期限内に登記や申出がされないときに、裁判所へ通知する順序です。

※ 正当な理由の例として、Q&Aでは、行政区画の変更による場合、重病等の事情がある場合、DV被害者等で安全の確保が必要な場合、経済的に困窮していて登記に要する費用を負担する能力がない場合などが挙げられています。出典は記事末尾にまとめました（2026年8月23日確認）。

売るときは、過料より先に「決済ができない」という形で出てくる

売却の現場で先に効いてくるのは、過料ではなく日程です。買主へ所有権移転登記をするとき、登記簿上の名義人の住所・氏名が現在のものと一致していなければ、その前提として変更登記が要ります。住宅ローンが残っていて抵当権の抹消登記も同じ日に行う場合は、そちらにも同じ話が乗ります。

決済の日は、買主の融資実行日に合わせて決まります。前提の登記が1本増えれば、書類をそろえる時間がその分だけ必要になる。間に合わなければ、決済日を動かすか、当日ぎりぎりで走ることになります。買主にも金融機関にも司法書士にも予定がありますから、日を動かすのは簡単ではありません。

当社は、登記の代理はしません。登記の申請は司法書士の仕事で、当社が代わりに引き受けることはありません。そのかわりにやることを決めています。査定の段階で登記事項証明書を取り、登記簿の住所・氏名と今の住民票のずれを先にお伝えする。ずれがあれば、司法書士へ依頼する日を売却の日程表に入れてから売り出す。期限から逆算して段取りを組む考え方は、売却の流れで説明しているとおりです。

費用は、金額そのものより「先に払うか、後で困るか」

変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら2個で2,000円、土地が3筆に分かれていて建物が1棟なら4個で4,000円になります。法務省民事局が公開している申請書の記載例にも、この計算で金2,000円と書かれています。

2,000円を売買代金に並べてみます。2,000万円で売れる家なら、代金の0.01%です。私の商売感覚で言うと、この金額で決済日が飛ぶ心配が1つ減るなら、迷う額ではありません。

ただし、かかるのは税金だけではありません。住所の変更がつながる書類の取得費（住民票の写しなど）と、司法書士に依頼する場合の報酬が別にかかります。報酬額は事務所ごとに違うので、ここに金額を書くことはできません。見積りを取ってから決めてください。引っ越しを何度も繰り返している場合や、住民票だけでは住所の記録がつながらない場合は、戸籍の附票など別の書類が要ることがあります。どの書類が必要かは、不動産の所在地を管轄する法務局か司法書士にご確認ください。

当社が手元に残る額のご説明をするときは、こうした前提の費用も含めて並べます（手取り額で考えるページ）。売却価格だけを見比べると、後から出てくる費用が計算に入らないままになります。

スマート変更登記は便利。ただし売る予定がある人には向き不向きがある

2026年4月1日から、「スマート変更登記」という仕組みが動いています。あらかじめ「検索用情報の申出」をしておくと、その後に住所や氏名が変わったときに、法務局が住民基本台帳ネットワークで変更を確認します。そのうえで本人の了解を得て、職権により変更登記をしてくれる仕組みです。法務省の説明では、申出に登録免許税等の費用はかかりません。

申し出る内容は、氏名、氏名の振り仮名、住所、生年月日、メールアドレスの5項目です。受け付けは2025年（令和7年）4月21日から始まっています。対象は国内に住所を有する自然人で、法人は申出の対象外とされています。

ここからは私の考えです。仕組みとしてはよくできていると思います。年に何度も登記所へ行くような話ではないぶん、忘れたころに変更が発生するのが住所です。それを人の記憶ではなく仕組みで拾うという設計は、理にかなっています。

それでも、売る予定が決まっている方にそのままお勧めするかというと、私は分けて考えます。職権で登記される時期を、こちらで選べないからです。決済日は買主の融資実行日で決まります。その日に間に合うかどうかを他人の処理速度に預けるより、自分で申請するほうが日程は読めます。売る予定がまだ無い方は申出をしておく、期限のある売却が決まっている方は先に申請する。私はそう案内するつもりです。

正直に書くと、5万円以下の過料が実際にどう運用されるのかは、2026年8月23日の時点で私には読めません。義務が始まって5か月ほどで、催告や過料の実例が見えていないからです。ですから私は「過料が怖いから直しましょう」とは言いません。言うのは、決済日を落とさないために直しましょう、のほうです。

今日できること（売ると決めていなくても）

売ると決めていない段階でも、今日できることが2つあります。1つは、登記簿上の住所と氏名を確かめること。手元の権利証（登記識別情報通知）や固定資産税の納税通知書で名義人の表記を見て、今の住民票と違っていないかを確認します。正確に見たい場合は、登記事項証明書を取れば分かります。

もう1つは、違っていた場合に期限を確認して書き留めることです。2026年4月1日より前の変更なら2028年3月31日まで、それ以後の変更なら変更の日から2年以内。この2つのどちらに当たるかを決めるだけで、いつまでに動けばよいかがはっきりします。

私は、査定額を先に出す前に、道路と境界と名義を見ることにしています。金額は後からいくらでも動きますが、名義と住所のずれは、動かすのに人と時間と書類が要る。売り出す前に見つかれば段取りの話で済み、決済の直前に見つかると事故になります。順番を逆にしない、というだけの話です。

今日のうちに売るかどうかを決める必要はありません。登記簿の住所を今の状態に合わせておけば、半年後に売ると決めても、貸すと決めても、そのまま持ち続けると決めても、どの道を選んでも効いてきます。決めるための材料が1つ増えた、というのが今日の成果で十分だと思います。

登記簿を見て分からないことがあれば、査定と一緒にお調べします。当社が買主になることはありませんし、売却をお約束いただく必要もありません（買取の提案を受けている方は「買い取ります」と言われたら、先に確認したい3つのこともあわせてご覧ください）。ご相談はかんたん入力のフォームからお受けしています。

※ 出典（いずれも2026年8月23日確認）：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」／法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」／法務省「検索用情報の申出について」／法務局「不動産登記の申請書様式について」（登記名義人住所変更登記の記載例）。制度と金額は変わることがあります。登記・税務の個別のご判断は、司法書士・税理士など各分野の専門家にご確認ください。