森町の空き家を売る｜相場・空き家バンク・農地の分け方

森町の空き家についてのご相談は、たいてい同じ言葉で始まります。「たぶん、売れないと思うんですけど」。

森町の土地は、2026年時点で1㎡あたりおよそ26,900円（坪でおよそ8.89万円）。磐田市の住宅地の平均が50,086円/㎡ですから、およそ半分の水準です。数字だけ見れば、確かに強い市場ではありません。

ただ、実際に動かないときの原因は価格ではなく届け方であることのほうが多い。森町で売るときに何を確認し、どの経路で出すのかを、順番に書きます。

森町に「市街化調整区域」はありません

まず、磐田市の常識をそのまま持ち込まないことです。

磐田市は市街化区域と市街化調整区域の線引きがある都市計画区域で、調整区域では建て替えの可否が売却の成否を左右します。一方、森町は線引きのない非線引き都市計画区域です。「調整区域だから建てられない」という説明は、森町ではそのまま当てはまりません。この点は、同じ中遠広域都市計画区域に属する袋井市も同じです。

かわりに効いてくるのが2つあります。ひとつは用途地域。町の都市計画図（用途図）で確認できます。もうひとつが農業振興地域の区分です。農用地区域（いわゆる青地）に入っている土地は、農地転用の許可がまず下りません。白地なら手続きの余地がありますが、それでも農業委員会の判断が要ります。

森町の物件をお預かりするとき、当社は町の建設課（都市計画係）と農業委員会で、その土地の区分を先に確認します。ここを飛ばして売り出すのが、いちばん高くつきます。

山林と農地は、宅地から切り離して考える

森町の実家を相続すると、宅地のほかに畑・田・山林の筆が何本も出てきます。これを一括で買ってくれる人を探そうとすると、探す相手がほとんどいなくなります。

当社はまず、全筆を地目・面積・接道・農振区分で一覧にします。そのうえで、出口を分けます。

• 家と宅地は、住宅として市場に出す
• 接道のある農地は、農地として、または転用を前提として出す
• 山林は、隣接地の所有者や林業関係者に当たるほうが早いことがある

「まとめて片付けたい」というお気持ちはよく分かります。ただ、分けたほうが早く決まり、手元に残る額も大きくなることのほうが多い。判断していただくための一覧を、最初にお渡しします。

空き家・空き地バンクと、レインズ。届く相手が違います

森町は定住推進課の移住交流係が空き家・空き地バンクを運営していて、売却物件と賃貸物件が町のサイトに掲載されています。優先交渉権は先着順で、前の申込者の結果が出るまで次の方は交渉に進めない運用です。

バンクを見に来るのは、主に移住・二拠点居住を考えている層です。町の移住支援に関心のある方に直接届くのが強みで、森町という町の性格に合っています。

一方でレインズと不動産ポータルサイトに出せば、袋井市・掛川市・浜松市で家を探している層と、県外の再販業者にも同時に届きます。新東名の遠州森町スマートICと天竜浜名湖鉄道があり、周辺市への通勤圏として森町を選ぶ人はいます。

どちらか一方ではなく、物件の状態と売主様の期限に合わせて組み合わせます。「バンクに載せたのに問い合わせが来ない」というご相談は、経路が1本しかないことが原因のこともあります。

価格が低いぶん、手数料の話を先にします

森町の土地は、40〜60坪でおよそ355万〜534万円が取引の目安とされています。金額が小さいと、仲介手数料の割合は相対的に大きく見えます。

売買価格が400万円以下の場合、仲介手数料には「低廉な空家等の売買における特例」があり、通常の上限とは別の額（現行の上限は33万円＋消費税相当）を売主様からいただける定めになっています。これは、遠方への現地調査や複雑な調査に実費がかかることを踏まえた制度で、無条件に上限額をいただくものではありません。

当社は、その物件でいくらの手数料になるのか、なぜその額なのかを、媒介契約を結ぶ前に金額で示します。そのうえで、手数料を払ってでも仲介で売る意味があるかどうかも一緒に判断していただきます。意味が薄いと当社が判断した場合は、正直にそう申し上げます。

「近所に知られたくない」は、森町では特に切実です

人口およそ1万6千人の町では、現地に看板を1本立てただけで話が伝わります。地域の付き合いが残っている場所では、売ること自体を知られたくないというご相談を何度もいただきます。

広告の出し方は調整できます。現地看板を出さない、折込チラシを打たない、レインズ限定で流す。段階があります。ただし公開範囲を絞るほど買主候補は減り、価格に影響します。

当社は「秘密のまま高く売ります」とは言いません。どこまで絞るとどれくらい候補が減るのかを説明したうえで、線は売主様に引いていただきます。

森町の相談は、磐田市の会社が受けています

当社の事務所は磐田市見付です。森町とは、磐田市の北側（旧豊岡村エリア）を抜ければ車ですぐの距離で、現地の確認にも町役場にも通えます。

売れる見込みが薄いと判断した場合は、その理由も含めて正直にお伝えします。そのうえで、売らずに持ち続ける・賃貸に回す・解体して土地で出す、といった別の出口も一緒に比べます。

森町（周智郡）の不動産売却のページに、地区ごとの相場の目安と、町の制度へのリンクをまとめました。仲介と買取で手元に残る額がどれだけ違うかは手取り額で考えるページに前提つきの試算があります。ご相談はかんたん入力のフォームからどうぞ。