路線価と売却価格はなぜ違うのか｜令和8年分は磐田+4.8%

相続した実家の書類の中に、路線価図のコピーが挟まっていることがあります。1平方メートルあたりの数字に土地の面積を掛けて、「これがこの家の値段か」と受け取ったところで、手が止まる。その額で売れるのか、それとも違うのか。相続した家を売るかどうかを考えるとき、最初につまずきやすいのがここだと私は考えています。

先に結論を書くと、路線価と売却価格は目的の違う数字です。この記事では、令和8年分の路線価で分かること、0.8で割り戻す計算がどこまで使えるか、路線価が上がっても手元に残る額が増えるとは限らない理由の3つを順に整理します。

路線価は税金を計算するための価格、売却価格は買う人が決めた価格

路線価は、相続税と贈与税を計算するための価格です。国税庁は令和8年分の路線価等を2026年7月1日（水）に公開しました。報道発表「令和8年分の路線価等について」には、こう書かれています。

路線価等は、１月１日を評価時点として、１年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の８０％程度を目途に定めています。

この一文に、売却価格とずれる理由が2つ入っています。1つは評価時点が1月1日に固定されていること。もう1つは、地価公示価格等を基にした価格の8割を目途に置いていることです。国税庁は同じ発表で、路線価を定める理由を「相続税等の申告の便宜及び課税の公平を図る観点から」と説明しています。売買の目安として作られた数字ではありません。

売却価格のほうは、買う人が出した額です。査定額でも売り出し価格でもなく、契約書に書かれた額のこと。路線価は国が定め、売却価格は買主が決める。この違いが、以下のずれのほとんどを説明します。

令和8年分は磐田市の最高地点で1㎡11万円、前年比+4.8%

令和8年分の路線価は、静岡県内でも上がりました。名古屋国税局が公開した税務署別の最高路線価一覧によると、磐田税務署管内の最高路線価は磐田市中泉1丁目の市道中泉192号線通りで、1平方メートルあたり110千円（11万円）です。令和7年分の105千円から+4.8%になりました。

全国の傾向も同じ向きでした。国税庁が公開した別表「令和8年分都道府県庁所在都市の最高路線価」を1市ずつ数えると、47市のうち44市が上昇、3市（青森市・津市・鳥取市）が横ばいで、下落した市は1つもありません。全国で最も高いのは東京都中央区銀座5丁目の銀座中央通りで、1平方メートルあたり53,360千円（5,336万円）、前年比+11.0%です。

※ 数値は国税庁「令和8年分の路線価等について」の別表と、名古屋国税局の同発表の別表から（いずれも2026年8月28日確認）。47市の内訳は、別表に載る各市の対前年変動率を当社で集計したものです。静岡税務署は令和8年分から最高路線価の所在地を変更しているため、前年比は同じ地点どうしの比較ではありません。

ここで気をつけたいのは、これらがその税務署の管内で一番高い道路に付いた値だという点です。磐田市中泉1丁目の11万円は、磐田市内の住宅地の相場ではありません。売る家の前の道路にいくらが付いているかは、国税庁の財産評価基準書で1件ずつ調べることになります（磐田市の不動産売却）。

0.8で割り戻す計算は、桁の確認までしか使えない

結論から書きます。路線価を0.8で割り戻した数字は、売り出し価格の根拠になりません。使えるのは「自分が思っている額が桁を外していないか」を確かめるところまでです。

計算自体は単純です。磐田市内の住宅地で、土地150平方メートル、前面道路の路線価が1平方メートルあたり55,000円だとします。土地の相続税評価のおおまかな出発点は 55,000円 × 150平方メートル ＝ 825万円。これを0.8で割り戻すと、825万円 ÷ 0.8 ＝ 約1,031万円です。差は約206万円になります。

不動産の商売では、この数字を坪単価に置き換えて見る癖が付いています。1平方メートルあたり55,000円を0.8で割り戻すと68,750円。1坪＝約3.30578平方メートルで換算すると、約22.7万円/坪です。150平方メートルは約45.4坪。売主様と話すときは、この坪単価のほうが手ざわりのある数字になります。近所で売りに出ている土地の坪単価と並べ、離れているか近いかを見る。その用途になら割り戻しは役に立ちます。

※ 試算の前提：磐田市内の住宅地、土地150平方メートル、前面道路の路線価を1平方メートルあたり55,000円と仮定した概算です。奥行・間口・形状による補正、建物の価値、境界の状況は含みません。実際の売却価格や査定額を示すものではありません。1坪＝約3.30578平方メートルで換算しています。

そのうえで、この数字を売り出し価格に使えない理由を挙げます。

• 8割は目途であって、実勢価格との比率ではない。国税庁が置いているのは地価公示価格等との関係です。
• 評価時点が1月1日で固定されている。2026年8月に売り出す家に令和8年分の路線価を当てると、7か月以上前の時点の価格を見ていることになります。
• 路線価は道路に付いていて、土地には付いていない。奥行が長い土地、間口の狭い土地、三角形の土地は、相続税の計算でも補正がかかります。
• 建物と解体費が入っていない。築40年の家が建っている土地は、買主が更地にする費用を差し引いて考えます。
• 境界と再建築の可否が出てこない。境界杭が見当たらない、接道が2メートルに足りないといった事情は表れません。

ここからは私の考えです。この5つで一番効くのは3つ目だと思っています。路線価は道路の値であって、その土地の値ではない。同じ道路に面した2軒でも、片方は間口が3メートルで駐車場が取れず、片方は8メートル取れている。買主の見え方はそこで割れます。路線価図はその差を映しません。

路線価が上がっても、手元に残る額が増えるとは限らない

路線価が上がって直接効くのは、相続税と贈与税の計算のほうです。売却の手取りが自動的に増える話ではありません。ここは分けて考えたほうが混乱しません。

数字にしてみます。仮に、前の節と同じ土地（路線価1平方メートルあたり55,000円・150平方メートル）の路線価が、磐田税務署管内の最高路線価と同じ+4.8%だけ上がったとします。1平方メートルあたり2,640円の上昇で、150平方メートル分では約39万円。土地の相続税評価が約39万円増える計算です。これは税の側の話で、買主が出す額とは別の線で動きます。

売却価格の上限を決めているのは、買主が住宅ローンでいくら借りられるかです。【フラット35】で取扱金融機関の最も多い金利は、2026年8月資金受取分で年3.290%。同じ条件の2025年8月分は年1.870%でしたから、1年で1.42ポイント上がった計算です。地価が上がる一方で、買える人の予算は縮んでいる。この2つは同時に起きます（売り出し価格の決め方｜金利3.29%と値下げの時期）。

当社は、路線価を0.8で割り戻した数字を査定額としてお出しすることをしません。根拠が成約事例ではなく税務上の評価だからです。そのかわりにやることを決めています。近隣の成約事例と、その土地の路線価と、間口・奥行・接道の実測を紙に並べて、どこで足してどこで引いたかを説明する。売り出し価格を決めるのは売主様で、材料をそろえるのが当社の仕事だと考えています（手取り額で考える｜なぜ仲介をすすめるのか）。

正直に書くと、路線価の話をどこまでお見せするか、私はいまだに迷っています。見せれば「税金の話と売値の話は別だ」と伝わる一方で、数字が2つ並ぶだけで判断が止まってしまう方もいます。今は、聞かれたら出す、聞かれなくても相続が絡む案件では最初に出す、という運び方に落ち着いています。これが最善かどうかは分かりません。

今日できる確認と、買取の提案が届いたとき

今日できることを1つ挙げるなら、売る予定の家の前の道路の路線価を、自分の目で見ておくことです。国税庁の財産評価基準書で3手順で届きます。①「令和8年分（最新）」を選ぶ、②静岡県から市町村を選んで路線価図のページ番号を開く、③地図上で家の前の道路に書かれた数字を読む。数字は千円単位で、たとえば「55D」なら1平方メートルあたり55,000円という意味です。

相続した家であれば、名義がどこで止まっているかも同じ日に確かめられます。相続登記は2024年4月1日から義務で、施行日より前に相続した不動産は2027年3月31日が期限です（相続登記の義務化｜過料10万円と2027年3月の期限）。売る日程は名義の状態で決まる部分が大きく、路線価を見るより先に効いてきます。譲渡益が出そうなら、相続した空き家の3,000万円の特別控除が2027年12月31日までの譲渡を対象にしている点も見ておいてください（空き家の3000万円控除｜買主の取り壊しでも2027年末まで）。適用の可否は個別の条件で変わります。判断は税理士にご確認ください。

路線価図を見たあと、「相続税評価より高く買います」という提案が届くことがあります。当社は買取・買取保証を率先して行いません。当社が買主になることもありません。そのかわり、買取をお選びになる場合は複数社から見積もりを取り、比べられる形にしてお出しします。このとき当社は媒介として動くため仲介手数料が発生しますので、その費用も引いた手取り額でご説明します（買取を選ぶ場合、当社は買主にならず原則3社以上を比較します）。相続税評価は地価公示価格等の8割を目途に置いた数字ですから、それを上回ったからといって市場の水準を上回ったことにはなりません。比べる相手を間違えないでください。

今日のうちに売ると決める必要はありません。路線価を1つ調べ、名義の状態を1つ確かめる。売ると決めても、貸すと決めても、持ち続けると決めても、この2つはどの道でも効きます。決めるための材料が1つ増えた、というのが今日の成果で十分だと思います。査定と一緒に路線価との突き合わせもお作りしますので、かんたん入力のフォームからお声がけください。売却をお約束いただく必要はありません。

※ 出典（いずれも2026年8月28日確認）：国税庁「令和8年分の路線価等について」／同「令和8年分都道府県庁所在都市の最高路線価（別表・PDF）」／名古屋国税局「令和8年分 各税務署管内の最高路線価（別表・PDF）」／国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」／住宅金融支援機構「【フラット35】借入金利の推移」。制度・数値・金利は変わることがあります。本記事の試算は前提を置いた概算で、査定額・売却価格・税額を示すものではありません。相続税評価や譲渡所得の個別のご判断は、税理士・司法書士など各分野の専門家にご確認ください。