建物状況調査の有効期限｜マンション売却で見る調査日

昨年の秋に調査を受けたマンションを、これから売り出す。引き出しには報告書があるのに、「もう一年たったから、もう一度頼もうか」と思うかもしれません。見積もりを取る前に、報告書を開いてください。見るのは表紙の新しさより、どの建物のどこを、いつ調べたかです。

「2年」は、重要事項説明で扱う調査の期間

鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の共同住宅では、宅建業者による重要事項説明の対象は、実施から2年を経過していない建物状況調査です。国土交通省は2024年4月1日にこの期間を見直しました。木造戸建ての期間は、調査実施から1年です。磐田市で売る場合も、まず売りたい建物の構造を見ます。

ここで意外なのは、国交省が調査結果そのものには有効期限を設けていないことです。たとえば天井に雨染みがあったという指摘は、期間を過ぎた途端に消えるものではありません。いつどこに染みが見つかり、その後どう対処したか。以前の報告書には、今の買主にとっても意味のある経過が残っています。

逆に、期間内というだけで、これから引き渡す日までの状態が保証されるわけでもありません。調査した日に見えた範囲の記録だからです。「調査済みです」と一言で紹介するより、「この日、ここを見てもらいました。その後に気付いたことはこちらです」と資料を分けて渡すほうが、買主は判断できます。

以下でいう建物状況調査は、所定の講習を修了した建築士が国の基準に沿って行う調査です。管理会社の定期点検や購入時の簡易診断の書類に似た名前が付いていても、同じ調査に当たるかは内容で確かめます。耐震性が心配で書類を探している方は、インスペクションと耐震診断で分かることの違いをご覧ください。

報告書を開いたら、建物の構造と調査実施日を拾う

手元の封筒から「調査の結果の概要」と詳しい報告書を取り出し、物件の所在地、棟・住戸、構造、調査実施日を照らし合わせます。同じ団地で別棟の資料が混ざっていれば、日付だけ合っていても自宅の資料にはなりません。構造が略号で読めないときは、その欄を写して媒介を依頼する宅建業者へ渡してください。

日付は、報告書を受け取った日、発行日、代金を払った日の順に新しいものを選ぶわけではありません。現地で調査した日を拾います。たとえばRC造マンションの現地調査が2025年10月10日、報告書の発行が同月24日なら、2026年11月5日時点で実施から約1年1か月です。売主が「一年を過ぎた」と感じても、この例は2年を経過していません。

もう一つ、現地調査が2024年11月1日で、報告書が同月20日に届いた例を考えます。同じ2026年11月5日には調査実施から2年を過ぎています。報告書の郵送が遅かった分だけ説明対象の期間が延びる扱いにはなりません。どちらも日付の読み方を示す仮の例です。

今日の時点で期間内でも、販売が長引けば重要事項説明をする頃には境目をまたぐことがあります。売り出した日に付けたメモをそのまま使わず、購入希望者との契約日程が見えたところでもう一度、担当の宅建士に日付を見てもらいましょう。日付欄が空白なら、報告書の作成者に問い合わせてから買主への案内を決めます。

住戸内と共用部分は、調べた範囲と日を分けて読む

自分の部屋で調査に立ち会った日と、共用部分を調べた日が違うことがあります。国交省のQ＆Aでは、住戸内と住戸外を別の調査者が別の時期に調査し、それぞれの結果を併せて使う例を示しています。新しいほうの日付を、建物全体の調査日として転記しないようにします。

売主の机では、紙を「住戸内」「住戸外」に分けるだけで十分です。それぞれに対象、実施日、結果の概要の有無を書き添えます。管理組合から届いた大規模修繕のお知らせしかなければ、そのお知らせは別に取っておきます。工事の完了日と、基準に沿った建物状況調査の実施日は違うからです。

管理組合に尋ねるときは、「この建物の資料を全部ください」より、「売却予定のこの住戸に使える共用部分の建物状況調査結果はありますか。対象範囲と実施日が分かる概要を確認したいです」と伝えると、必要な書類を特定しやすくなります。追加で共用部分を調べる場合は、立入りの予定を組む前に管理組合の了解を得ます。

結果の欄に「調査できなかった」とあれば、そのまま残します。家具で見えなかった箇所と、目で確かめて劣化が見つからなかった箇所では、買主に伝えられる事実が違います。調査後に漏水や修繕があれば、気付いた日、対応した場所、工事記録の有無を別紙に書きましょう。物件状況報告書と付帯設備表の使い分けも、この整理に使えます。

再調査の見積もりは、買主に説明したい箇所が決まってから

当社は、報告書が昨年のものという理由だけで、売主に再調査の費用をかけていただく判断はしません。まず媒介先へ渡す「調査の結果の概要」をそろえ、足りない説明が一つでもあるかを見ます。範囲と日付が分かる制度の良さは、すでに払った調査費を生かせることです。一方、実施日の欄だけ見て家の状態まで分かったつもりになることには注意が要ります。

私は、前の調査後に新しい雨染みが出た場面なら、費用を抑えたい気持ちと、原因を調べてから案内したい気持ちの間で迷います。そこで売主に決めていただきたいのは、売るかやめるかではなく、何を明らかにするためなら費用を出すかです。既存の調査で足りる項目、修理の記録で説明できる項目、専門家に現況を見てもらいたい箇所を紙の上で分けます。

見積もりを取るなら、金額の横に「どの部分を調べるか」「誰が費用を負担するか」「内覧に間に合うか」を並べます。追加調査をした費用がそのまま売値に乗るとは限りません。売却代金から出ていく金額と、説明できる範囲がどう変わるかを比べてから依頼できます。時期の選び方は売り出し前・販売中・契約前に調査を頼む違いで説明しています。

今日できることは一つです。「調査の結果の概要」の実施日と対象住戸が読めるページを手元に用意してください。媒介の担当者には「この調査が今回の重要事項説明の対象か、未確認の部分はどこか」と尋ねます。売却依頼や新しい調査の契約を決めるのは、その返事と費用がそろってからで構いません。

出典：国土交通省「宅地建物取引業法における建物状況調査に関するQ＆A」（2024年4月1日現在）。4頁の問1-13・1-14・1-16、5〜6頁の問2-4・2-7・2-8を2026年11月5日に確認。制度や様式が変わる場合があります。個別の説明対象は担当の宅地建物取引士に、調査範囲と建物の現況は調査を担当する建築士に確認してください。