不動産売却のインスペクション｜頼む時期3つ

築年数の経った戸建てを売る前に、「インスペクションはいつ頼むのか」と迷う持ち主の方は少なくありません。早く頼めば安心ですが、調査費をかけたあとで売らない選択になることもあります。

私が考える時期は3つです。査定と販売方針を決める前、売り出し前、買主の申込後に契約条件を固める前。調査の目的を決めてから頼めば、売却価格だけでなく費用、説明のしやすさ、販売開始日まで比べられます。

調査後に安心Ｒ住宅の表示を使うか検討する場合は、通常売却と比べる表示要件・追加費用・販売準備期間も確認し、調査の依頼前に2案を並べておくと判断しやすくなります。

査定前に頼むと、売り方の比較がしやすい

不動産売却のインスペクションは、査定額を上げるためではなく、家の状態を説明し、売り方を比べるために頼みます。調査をするか迷うなら、まず査定と販売計画の材料になるかを見ます。

国土交通省の資料にある「既存住宅状況調査等」は、売買時に行われるインスペクションの一例です。資料の消費者向けアンケートは、2018年4月から2022年3月までの4年間に既存住宅を売却または購入した人を対象にしています。現在のすべての売主様の割合ではありません。

調査で分かる範囲と分からない範囲を先に確認します。目視する場所、床下や小屋裏の扱い、調査報告書の形式、追加調査の有無を見積書に書いてもらいます。調査をした事実だけで、家の不具合がないと扱うことはできません。

言い切ります。インスペクションは、査定額を自動で押し上げる券ではありません。家の状態を同じ資料で共有し、修理して売る案、現状で売る案、調査をせずに売る案を比べるための道具です。

頼む時期は3つ｜目的を変えて考える

インスペクションを頼む時期は、売却の段階で目的が変わります。費用と日数を先に確認し、次の3時期から物件に合う一つを選びます。

1. 査定・販売方針を決める前

雨漏り、床の傾き、シロアリの跡、基礎のひびなど、価格と告知の両方に関わりそうな心配がある家は、査定や販売方針を固める前に頼む意味があります。修理費を見ないまま価格だけを決めると、あとで販売計画が動きます。

この時期は、売主様が調査費を負担してでも早く状態を知りたいかを考えます。調査費、追加調査費、修理費は別欄に置き、現状売却との差を手取りで比べます。台風後の雨漏りや修繕履歴がある家は、雨漏り告知に残す4資料も先に確認してください。

2. 売り出し前

買い手へ状態を説明する資料をそろえたいなら、売り出し前に頼みます。調査日、調査範囲、報告書の受け取り日を販売開始日から逆算し、広告へ載せる情報と載せない情報を分けます。

売り出し前の調査は、内覧で質問を受けたときの答えをそろえやすい一方、調査結果によって修理や価格の見直しが必要になることがあります。結果を待つ期間も販売計画に入れます。売却期間の組み方は、不動産の売却期間と3期限で日付に置き換えられます。

3. 買主の申込後、契約条件を固める前

買主から調査を希望されたときは、申込後に契約条件を固める前に、誰が頼むか、費用を誰が負担するか、調査結果をどう扱うかを決めます。売主様が先に調査していない家でも、この段階で条件を整理できます。

調査結果を見てから価格、修理、引渡し時期を話し合う場合は、合意前の確認事項を箇条書きにします。調査の範囲外を含めて説明しないこと、結果が出る前に「問題なし」と書かないことが欠かせません。契約書の個別判断は、担当の宅地建物取引士や弁護士へ確認してください。

戸建て32.4％と技術者約1.7万人をどう読むか

国土交通省資料では、既存住宅の取引時にインスペクションを実施した割合は、戸建てで32.4％でした。技術者数は2024年度末時点で約17,000人です。数字は「調査すべき」という命令ではなく、頼む人が少数派にとどまる一方、相談先の制度基盤があることを示します。

意外なのは、32.4％という数字が、戸建ての売主様の約3人に1人という印象を与えても、調査をすれば価格が上がる割合ではないことです。国土交通省資料は、調査の実施状況と技術者数を示していますが、調査による成約価格の上昇額までは示していません。

私は、約17,000人という数字も「すぐ近くに頼める人がいる」という意味には読み替えません。地域、予約状況、調査対象、報告書の納期で変わるからです。磐田市で売却する場合も、査定時に調査費と納期を確認し、販売開始日を動かせるかまで一緒に見ます。地域の相談窓口は磐田市の不動産売却エリア情報にまとめています。

当社がやらないことと、そのかわりにすること

当社は、インスペクションを勧めた事実だけで査定額を上げたり、調査結果を買主に都合よく要約したりしません。そのかわり、調査の範囲、確認できなかった部分、費用、販売開始までの日数を査定書へ分けて書きます。

当社は買主にならず、買取を率先して行いません。早さを優先して買取や買取保証を選ぶこと自体は否定しませんが、仲介で調査をして売る案と同じ表に置きます。仲介手数料、調査費、修理費、引渡し条件を引いた後の手取りで比べるためです。売り方の違いは手取り額で考える仲介の説明も参照してください。

ここは体験談ではなく、体験ストックに素材がないため、私の判断として書きます。私は、売り出す前に調査を頼むべきか迷う場面があります。状態が分かれば説明はしやすくなりますが、調査費と時間をかけても、売主様の手取りが同じだけ増えるとは限りません。だから私は、調査を先に決めるのではなく、調査する場合としない場合の販売計画を並べます。迷いを隠さず、売主様が選べる表にする。それが調査を勧める側の最低限の仕事だと考えています。

調査報告書ができたら、状態の説明だけでなく、修理の要否、修理費、工期、価格への反映見込みを分けます。省エネ性能の資料も同じで、表示と費用を別に整理します。中古住宅売却と省エネラベルの3資料のように、根拠のある情報と評価を混ぜないことが大切です。

建て替えや増改築を予定している家は、インスペクションだけで建築の可否を判断しません。2025年4月の建築基準法改正と中古住宅の売却については、建築基準法改正と売却前の確認を読み、建築士や行政窓口へ確認してください。

今日できる確認は、3つの時期から一つを選ぶこと

今日やることは、調査会社をすぐ決めることではありません。家の心配、売り出し日、買主との話し合いのどこで情報が必要かを一つ選び、費用と納期を聞くことです。

1. 心配な箇所を書く。雨漏り、傾き、基礎、床下、小屋裏など、見てほしい場所を列挙します。
2. 目的を選ぶ。査定前に売り方を比べるのか、売り出し前に説明資料を作るのか、申込後の条件整理なのかを決めます。
3. 見積りを取る。調査範囲、追加費用、報告書の納期、結果を価格や契約条件へ反映する方法を確認します。
4. 手取り表へ置く。調査する案、しない案、修理して売る案を、費用と販売開始日を含めて比べます。

当社は、インスペクションをしない売却も含めて、売主様の判断材料を整えます。調査をしてから売る、調査をせずに現状を説明して売る、売る時期をまだ決めない。どの選択でも、未確認の部分を未確認のまま残すことが、あとで説明をつなぐ土台になります。

売却の結論を今日出す必要はありません。まず3つの時期のどこで調査が効くかを決め、費用、範囲、納期を一枚に書いてください。その材料があれば、早く売ることだけに引っ張られず、1円でも多く売主様の手元へ残す道を比べられます。

出典：国土交通省「中間とりまとめ（素案）関連資料 資料6 住まうヒト」61ページ「既存住宅状況調査等の状況」（2026年9月5日確認）。戸建ての32.4％は同資料の消費者向けアンケートの数値で、2018年4月から2022年3月までに既存住宅を売却または購入した消費者が対象です。技術者約17,000人は2024年度末時点の人数です。調査の範囲、費用、納期、契約条件は個別に異なります。税務、登記、建築、契約の判断は、税理士、司法書士、建築士、宅地建物取引士、弁護士など各分野の専門家へ確認してください。