相続登記の登録免許税｜土地の持分で見る100万円の境目

固定資産税の明細を開くと、売るか迷っている土地の価格は240万円。登記事項証明書には、亡くなったお父さまの名前の横に「持分3分の1」とあります。この二つの数字があれば、名義を移す費用のうち、土地の登録免許税がかかるかを見積もれます。

ここでは、父が持っていた3分の1だけを子が一人で相続し、その持分を子に移す例で考えます。他の共有者の持分は今回の登記では動きません。土地は一筆、個人が相続し、2027年3月31日までに登記を受ける前提です。

明細から拾うのは、その土地一筆の「価格」

最初に見るのは、固定資産課税台帳に登録された土地の価格です。納税通知書に同封された課税明細書で、売却を考えている土地の地番を探し、その行の「価格」「評価額」などの欄を確認します。欄名だけで内容が分からなければ、地番を伝えて市町村の固定資産税の担当に尋ねてください。

同じ紙に固定資産税の課税標準額や年税額が載っていても、ここで使う数字とは役割が違います。売却査定書にある金額も別です。売却査定で示す価格と、登記の税をいくらとして計算するかは、同じ土地についての違う質問です。

共有地では、明細の金額が土地全体のものか、すでに持分を反映したものかも確認します。後者にもう一度3分の1を掛けると、税額の見積もりを小さくしてしまいます。価格の登録自体がない場合は、管轄の登記所に認定価額を確認してください。仮の査定額を入れて計算する必要はありません。

土地と家屋が同じ紙に並んでいたら、計算用のメモには地番と土地の価格だけを転記します。家屋の価格は別の行に残しておきます。書類の所在や名義から確かめたい方は、登記事項証明書の取り方も参照してください。

父の持分だけを移すなら、240万円×3分の1＝80万円

土地の持分を相続で取得する場合、免税判定に使う価額は「土地全体の価額×取得する持分」です。津地方法務局の免税案内にもこの計算方法が明記されています。上の例では父の持分全部を移しても、土地全体から見れば移るのは3分の1です。

計算すると240万円×1/3＝80万円。判定額が100万円以下なので、この例の土地持分の相続登記にかかる登録免許税は0円です。80万円は税額でも、子がその持分を売ったときの手取りでもありません。免税の条件と照合するための数字です。

手元で再現するなら、紙に「土地全体　240万円」「父の持分　1/3」「今回、子へ移す持分　土地全体の1/3」と書いてみてください。二番目と三番目が一致するのは、父の持分を丸ごと子一人が取得するという例だからです。相続人が三人いるというだけで、三番目の欄に1/3とは書けません。

一方、父が土地の全部を所有し、それを子一人が相続するなら、同じ240万円の土地でも判定額は240万円です。土地の場所も広さも同じで、登記によって動く権利の範囲が違います。共有者の数や売却代金の分け方から逆算せず、登記で誰から誰へどの持分が移るかを先に決めます。

判定額がちょうど100万円のとき、超えたとき

条件は「100万円以下」です。父の持分が同じ3分の1でも、土地全体の価額が300万円なら判定額は100万円ちょうどで、この免税措置の対象です。全体の価額が330万円なら110万円になり、この措置の対象から外れます。

後者の例で、ほかの特例がなく、一筆の土地の持分を相続で移すとします。本則税率は0.4％なので、110万円×0.004＝4,400円です。100万円を引いた残りの10万円に税率を掛ける仕組みではありません。100万円は、税額計算の前に免税かどうかを分ける線です。

この計算をすると「免税が使えず100万円損する」という読み違いも解けます。家族への説明なら「この例で用意する登録免許税は4,400円」と伝えるほうが、手元から出る金額が分かります。建物があるとき、数筆の土地や複数の相続人を一緒に登記するときは、この一筆の例をそのまま見積書全体に広げず、申請内容を司法書士に見てもらってください。

見積書では、土地の税・建物の税・報酬を別の行に

土地持分の税が0円になったとき、売主が次に確かめたいのは、見積書のどの行にその結果が反映されたかです。今回扱っているのは土地に関する措置です。土地の上の家も相続で名義を移すなら、建物分の登録免許税は切り分けて計算します。

たとえば、土地は最初の80万円の例のままで、別に評価額200万円の建物全部を相続するとします。建物の所有権を相続で移す本則税率は0.4％ですから、この前提で建物分は8,000円です。土地分が0円でも、建物分と合わせると8,000円になります。証明書の取得費や司法書士へ依頼する場合の報酬は、この試算に含めていません。

私なら、見積書に「登記費用一式」とだけあったら、その総額を手取り表に写す前に一度手を止めます。どの土地をいくらで計算したか。建物の税はいくらで、依頼した仕事の報酬はいくらか。私が知りたいのは、売ると決める前に財布から出ていく金額です。土地の一行が0円でも、家族に「名義変更は無料だよ」とは言えません。

相談時には土地と家屋を分けた明細、持分の分かる登記事項証明書、相続で誰がどの権利を取得するか分かる資料をそろえます。「父の持分だけを移す場合で見積もっていますか」とひと言添えれば、相手も同じ条件で答えられます。資料が足りない箇所は空欄にして、概算と確定額を区別しておきましょう。

2027年3月31日は登記の免税期限。売り出す日は別に決める

期限の対象は相続による土地の登記です。売主がその日までに買い手を見つけて売買代金を受け取ることは、この免税の条件に含まれていません。相続登記そのものの申請義務とご自身の期限は、相続登記の義務化と申請期限で分けて確認できます。

免税のうちに登記を進めるかと、土地をいくらでいつ売り出すか。私は、家族でこの二つを同じ日に決める必要はないと考えます。当社は買取を率先して行いません。売却を考える段階では、登記の見積額と仲介で売るための費用を分け、査定から引渡しまでの流れに沿って、いつ何を支払うかを売主様と整理します。

出典（2026年11月5日確認）：津地方法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」（少額の土地・注1）、国税庁「登録免許税の税額表」（土地の所有権の移転登記・建物の登記）、法務省「不動産を相続した方へ」。実際の持分や申請内容によって判断が変わるため、制度や税率は改正されることがあります。個別の登記は司法書士または管轄の法務局に確認してください。