マンション売却の管理状況｜2027年表示拡大

中古マンションを売り出す前に、管理規約、総会議事録、長期修繕計画まで全部そろえて広告へ載せるべきか。反対に、買主から求められるまで出さなくてよいのか。資料の束を前にすると、この線引きで迷います。

マンション売却の管理状況は、広告、購入検討、契約前の3段階に分けて整理します。2027年4月1日から広がる管理計画認定の表示も、管理資料を丸ごと公開する仕組みではありません。認定の有無と、買主が毎月負担するお金や将来の修繕を判断する資料は、別々に確認します。

2027年に広がるのは認定の表示先

2027年4月1日に広がるのは、管理計画認定マンションが「認定を受けている旨」を示す場所です。国土交通省の2026年7月資料では、表示を付ける対象に「広告」「契約に係る書類」等を追加すると示されています。

同資料が示す省令は2026年7月31日に公布され、2027年4月1日に施行されます。管理計画認定制度の申請主体には分譲事業者が加わります。管理者や監事の選任、解任、任期などを規約に定める基準も追加されます。

意外かもしれませんが、広告へ増えるのは管理資料の全文ではなく、認定を受けている旨の表示です。「管理状態の細部をすべて広告へ書く制度」と受け取ると、売主側の準備を誤ります。広告や契約書類のどの欄へ、どの形式で示すかは、使用する媒体と仲介担当へ確認します。

管理計画認定制度は2022年度に始まりました。2026年9月に国土交通省が案内している現行基準には、年1回以上の総会、管理規約、管理費と修繕積立金等の区分経理、30年以上の長期修繕計画などがあります。認定は、管理組合が一定の基準を満たしたことを示す入口になります。

ただし、すべての中古マンションが認定を取得する義務へ変わるわけではありません。認定がなければ管理不良だとも断定できません。売却する住戸については、認定の有無とは別に、現在の負担額、滞納、修繕予定、利用ルールを確かめます。

見せる資料は3段階に分ける

マンション売却の管理状況は、広告、購入検討、契約前の3段階に分けて示すと、出し過ぎと説明不足を避けやすくなります。広告は入口、検討資料は比較、契約前の確認は取引条件を固めるためのものです。

広告は一覧で比較される場所です。認定の有無、毎月の管理費と修繕積立金、駐車場やペットなどの条件を載せるなら、最新資料と一致させます。総会で値上げが決まっているのに旧額だけを載せれば、後の説明で数字が変わります。

購入検討の段階では、毎月の額だけでなく、なぜその額なのかを見られる資料が効きます。長期修繕計画の作成年月、直近の大規模修繕、今後の工事予定、積立方式、負担額の改定予定です。専有部分の省エネ性能とは資料が異なるため、中古住宅売却と省エネラベルの3資料とも分けておきます。

契約前は、仲介担当が管理会社や管理組合へ照会し、取引に必要な内容を整理する段階です。管理規約や使用細則の写し、管理費等の金額と滞納、修繕積立金の状況、工事予定などを確認します。物件ごとに資料名と取得方法が違うため、売主だけで法的な説明範囲を決めません。

組合員名簿や居住者名簿、議事録に載った氏名、部屋番号、連絡先は、そのまま広告や内覧者へ渡さない扱いが要ります。買主の判断に関係する決議内容と、第三者の個人情報は別物です。写しを渡せるか、該当箇所を伏せるかは、管理規約、管理会社、仲介担当へ先に確認します。

総会の議題が建物と敷地等の一体売却に及ぶ場合は、通常の管理資料とは別に、区分所有法改正後の3確認として、話し合いの段階、決議要件、通知日、自分の見込み手取りを分けて確認します。

最初に6資料と更新日を確認する

売主が最初に集めたいのは、管理規約、使用細則、最新の総会議事録、長期修繕計画、収支決算書、売却時の管理状況を照会した書類の6つです。書類名だけでなく、作成日や改定日も一覧にします。

1. 管理規約：専有部分と共用部分の区分、売却に伴う届出を確認する
2. 使用細則：ペット、駐車場、駐輪場、リフォーム等の条件を確認する
3. 最新の総会議事録：負担額の改定、修繕工事、管理方法の決議を確認する
4. 長期修繕計画：作成・見直し年月、計画期間、工事予定を確認する
5. 収支決算書：管理費会計と修繕積立金会計の状況を分けて確認する
6. 管理状況を照会した書類：対象住戸の滞納、負担額、工事予定等を仲介担当と照合する

売主の手元にある書類が最新版とは限りません。取得時の購入書類には古い規約や長期修繕計画が入っていることがあります。表紙の日付だけでなく、総会議事録で後から変更された項目がないかを見ます。

建物の劣化を調べる不動産売却のインスペクションと、管理組合の運営や共用部分の計画を確認する作業も分けます。住戸内の調査結果が良くても、修繕積立金の改定予定までは分かりません。反対に、管理計画認定があっても、専有部分の設備状態を保証するものではありません。

私は、広告にどこまで書けば十分かを一律には決められません。マンションごとに規約も工事予定も違い、同じ資料でも個人情報の含まれ方が違うからです。ただし、認定の表示だけで管理状況の説明を終わらせてはいけない。私はそう考えます。認定は入口に置き、買主の毎月の負担と将来の工事を別紙で確かめられる形にします。

認定の良い点と、売主側からの注文

管理計画認定の表示が広がる良い点は、買主が管理状況を尋ねるきっかけを広告で持てることです。2027年4月以降は、認定を受けた旨を広告や契約に係る書類等で示す仕組みが加わります。

認定基準には総会、管理規約、区分経理、長期修繕計画などが含まれます。築年数や駅からの距離だけで比べられがちな中古マンションに、管理という比較軸が見えるのは良い変化です。売主にとっても、何を先に管理会社へ尋ねるかが絞れます。

その上で注文したいのは、認定の有無を価格へ短絡させないことです。認定を取得していない理由は、申請前、対象地域の運用、管理組合の判断など複数あり得ます。認定がないという一事だけで、売却できない、値下げが要るとは決まりません。

反対に、認定があっても、対象住戸の管理費等に滞納がないか、次回の工事や一時金がどうなるかは別の確認です。認定の表示は一つの記号です。買主が支払う額と、管理組合がこれから行うことを数字と日付へ戻して、初めて売却資料になります。

数字は月額だけで終わらせません。管理費と修繕積立金を分け、年額に直し、改定予定があるなら改定日と改定後の額を並べます。たとえば月額合計が変わると、買主の住宅費全体も動きます。具体額は、最新の決議と管理会社の回答が取れてから広告へ反映します。

資料取得に日数がかかれば、販売開始も後ろへずれます。引渡し期限がある方は、平均100.1日から組む売却期間とは別に、管理会社への照会日と回答予定日を販売日程へ足してください。

今日決めるのは公開範囲ではなく確認先

売るか決めていない段階でも、管理会社の連絡先と6資料の更新日は確認できます。今日の一歩は、手元の書類を「ある・古い・ない」の3欄で分け、ない資料の確認先を一つ決めることです。

仲介担当へは、次の5問を渡します。

• 管理計画認定を受けているか。認定番号と有効な状態をどこで確認するか
• 管理費、修繕積立金、その他の月額負担は、いつの資料が最新か
• 値上げ、一時金、大規模修繕について決議済み、検討中、予定なしをどう分けるか
• 管理規約や議事録の写しは、どこまで買主へ渡せるか
• 管理会社への照会費用、申請者、回答までの日数はどうなるか

当社は、管理資料が一部そろわないことを理由に、買取へ急いで切り替える案内を率先して行いません。そのかわりに、確認済み、回答待ち、未確認を分け、広告へ出す日と買主へ説明できる日を販売計画へ入れます。買取を選ぶ場合も、資料不足のまま条件を比べません。

管理状況を早く見せれば売れるとも、資料を多く渡せば高く売れるとも言い切れません。先に行うのは、価格の約束ではなく、数字の出どころと更新日をそろえることです。売却の全体順序は売却の流れへ重ねると、管理会社への照会をどこへ置くか決めやすくなります。

2027年の表示拡大を待ってから動く必要はありません。認定の有無、毎月の負担、長期修繕計画の更新日だけを確認しておけば、売る、待つ、別の売り方を比べる、どの選択にも使えます。管理資料は売却を急がせる紙ではなく、まだ決めないためにも役立つ判断材料です。

出典（2026年9月確認・HTTP 200）：国土交通省「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則及び長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則の一部を改正する省令について」（2026年7月）、国土交通省「マンション管理計画認定制度」、国土交通省「マンション標準管理委託契約書」。制度、認定基準、表示方法は変わることがあります。個別物件の契約条件、管理資料の開示範囲、税務、登記は、担当の宅地建物取引士、管理会社、税理士、司法書士など各分野の専門家へご確認ください。