マンション管理費滞納でも売却できる？3つの疑問

管理費の請求書が重なり、家を売れば支払いを整理できるのかと迷う。そんなときは、査定額を聞く前に、未払いの明細を一枚に集めたいところです。売れる価格と、引渡し日に手元へ残るお金は同じではありません。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。宅地建物取引士として、この記事では「売れるのか」「誰が負担するのか」「いくら残るのか」に答えます。当社は、滞納があることだけで売り方を決めず、精算の条件から販売計画を考えます。

疑問1：管理費を滞納していても売れるのか

管理費や修繕積立金の滞納だけで、売却できないと決まるわけではありません。ただし、未払額を伏せたまま進めたり、売れば支払いが消えると考えたりするのは避けます。誰へ、いくら、いつ支払うかを契約と決済の条件に組み込む必要があります。

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」の概要編29頁では、管理費・修繕積立金を3か月以上滞納している住戸があるマンションは30.1％でした。調査は2023年10月～2024年1月に行われ、管理組合の有効回収数は1,589です。結果の公表日は2024年6月21日です。

30.1％は、住戸の約3割が滞納しているという数字ではありません。滞納住戸のあるマンションの割合です。この全国調査から、磐田市の特定物件が売れる価格や、精算に必要な期間を読み取ることもできません。2026年に発生した新しい滞納率として扱わないでください。

私は、滞納の有無を早めに数字で共有できれば、買主へ示す条件を組み立てやすいと考えます。良い点は、売主の記憶だけに頼らず、管理会社や管理組合の明細と照合できることです。その上で注意したいのは、明細の合計額だけを最終支払額としないこと。作成日から引渡し日までの月額負担や追加費用を確認します。

確認対象は、自分の住戸の滞納額です。管理組合全体の収支不足や、別の住戸の滞納額とは分けます。建物全体の管理資料については、マンション売却で確認する管理状況も参照してください。管理状態への評価と、売主本人が支払う額を混ぜないためです。

疑問2：売却すれば滞納分は買主の負担になるのか

滞納した売主の支払義務が、売却だけで消えるわけではありません。一方、管理費等は買主にも請求できる場合があります。売主・買主間で誰が払うかを決めることと、管理組合が誰へ請求できるかは、別の話です。

国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」第25条は、管理費と修繕積立金を管理費等として定めています。第26条では、その債権を特定承継人にも行使できるとしています。特定承継人とは、ここでは売買でその住戸を取得する買主などです。これは規約のひな型なので、実際の物件の規約も照合します。

神戸市すまいの安心支援センターのQ&Aは、前の所有者に滞納の債務があると説明しています。同時に、区分所有法第8条に基づき、買主などにも請求できると案内しています。売主が払うという二者間の約束だけでは、管理組合から買主への請求を止められません。

だから私は、「契約書に売主負担と書けば終わり」とは考えません。契約で定めた負担を、実際の送金と入金確認までつなぐところが要ります。引渡し日に売却代金から精算する案なら、支払先、金額の基準日、振込時点、着金の確認方法を関係者とそろえます。

売買代金の受領前に支払いが必要な項目があれば、先に用意する現金も別に計算します。総額で足りることと、支払日に資金があることは同じではありません。

滞納元金以外にも確認欄を作ります。標準管理規約第60条には、遅延損害金、弁護士費用等、督促・徴収の費用を加算して請求できる定めがあります。どの費用がいくら認められるかは、個別の規約や経緯によります。全国一律の利率や手数料を当てはめず、請求の内訳と根拠を確認してください。

また、過去に納めた修繕積立金を、自分の預金のように引き出して滞納分へ充てる前提は置きません。積立済みのお金と未払いの債務は分けます。返還の扱いは売却で修繕積立金は戻るのかで整理しています。

疑問3：売却代金から払うと、いくら残るのか

精算後の手取りは、売却価格から住宅ローンの返済、売却諸費用、管理費等の精算額を引いて考えます。売却代金だけで支払いをまかなえるかは、すべての支払先を並べてから判断します。ローンと滞納の片方だけを引く計算では足りません。

ここでは仕組みを見るため、売却価格1,500万円、ローン返済1,000万円と仮定します。売却諸費用は見積もり合計80万円、管理費等の精算額は合意済みの40万円という仮の例です。80万円は仲介手数料だけの額や相場ではなく、登記関係なども含めた想定です。

上表は説明用の仮定で、当社の成約例や費用の保証ではありません。1,500−1,000−80−40＝380万円。管理費等40万円は、元金と個別に確認した追加費用を含む想定です。譲渡所得にかかる税金、転居費用、固定資産税等の精算金の受払いは未算入なので、最終的な手取りではありません。

もし売却価格が100万円下がれば、ほかの条件が同じなら残額も100万円減ります。逆に販売期間を延ばす場合は、その間の管理費等や利息などが加わる可能性があります。「高く売れるまで待つ」と「早めに精算する」のどちらが家計に合うかは、価格差だけでは決まりません。

私は、販売期間を十分に取って購入希望者を探したい気持ちと、支出の増加を止めたい気持ちの間で迷います。一律に待つとも急ぐとも言えません。査定額だけでは、精算できると判断しません。当社は、売却までに持ち出せる資金と毎月の負担を並べて、販売計画を考えます。

売却代金が返済・精算・諸費用に足りない場合は、不足分をどう用意するかが別の論点になります。返済額を自己判断で減らしたり、売れた後に相談すればよいと先送りしたりしません。抵当権のある物件は、住宅ローン残債がある家の売却も踏まえ、金融機関と司法書士へ確認します。

今日の一歩は、明細の「基準日」を聞くこと

売却を決める前でも、管理会社や管理組合へ、いつ時点の請求額なのかを照会できます。古い請求書を足し算するだけでは、入金済みの額を二重に数えたり、追加された額を落としたりします。最新の未払明細と、入金履歴を照らし合わせるところから始めます。

• 管理費と修繕積立金の未払元金は、それぞれ何月分までか。
• 遅延損害金やその他の請求は、何を根拠に、いつまで計算した額か。
• 引渡し予定日までの追加額と、支払後に残額を確認する窓口はどこか。

駐車場使用料など別契約の費用も未払いなら、管理費と一括りにせず別欄へ書きます。買主への承継や請求の範囲は、費用の性質と規約・契約によって確認が要るからです。訴訟や差押えの書類が届いている場合も、書類をそのまま仲介担当と弁護士へ見せてください。

当社は、滞納があることを理由に買取を率先して案内せず、当社が買主になることもありません。そのかわり、売却価格と精算額の見込みを別々に整理します。買取を選ぶこと自体は否定しませんが、その場合も精算条件と仲介が入る場合の費用を含めて比べます。

今日、売却を決断する必要はありません。ただ、明細の基準日と不足しそうな額が分かれば、相談の内容が具体的になります。磐田市の不動産売却でも、当社は価格を先に約束するのでなく、支払いを終えた後の暮らしまで数字を置いて考えます。

出典と個別判断の確認先

2026年10月26日確認。国土交通省「令和5年度マンション総合調査・概要編」21頁・29頁、「同調査の公表案内」（2024年6月21日公表）。国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）・同コメント」第25・26・60条（2025年10月17日改正）。神戸市すまいの安心支援センター「管理費を滞納していた区分所有者が替わった。誰に請求すれば？」（2018年2月14日現在の解説）。

制度や数値、規約は変わることがあります。個別の請求範囲、時効、支払義務の争いは弁護士へ、明細は管理会社・管理組合へ確認してください。登記は司法書士、税額は税理士など専門家へ確認を。この記事の試算を、個別物件の売却可否や手取りの確約として用いないでください。