住宅ローンの残債がある家を売る｜抵当権抹消の3手順

住宅ローンがまだ1,400万円ほど残っている。売りたい気持ちはあるけれど、ローンが残っている家は売れないと聞いた気がする。売却のご相談で最初に確かめられるのは、たいていこの点です。

売れます。ただし段取りが1本増えます。この記事では、売買代金で残債を一括返済して抵当権抹消登記まで終える3つの手順と、そこにかかる費用、そして2026年8月に上がった金利がこの話にどう効いてくるのかを並べます。

残債があっても売れる。先に決めるのは「代金で払い切れるか」

住宅ローンが残っている家の売却は、決済という1日に山場が集まります。買主から売買代金を受け取り、その場で残りのローンを一括返済し、同じ日に抵当権抹消登記の申請まで済ませる。この3つが続けて起こる日が決済日です。

ですから最初に決めるのは価格ではありません。売買代金で残債と諸費用を払い切れるかどうかです。払い切れるなら、手続きは素直に進みます。払い切れない場合は、不足分を自己資金で埋めるか、金融機関と相談して別の進め方を探すことになります。

私は、査定額を出す前に金融機関から残高証明書を取り寄せてくださいとお願いしています。査定額は幅のある数字ですが、残債は1円単位で確定している数字です。確定しているほうを先に置かないと、話が最後まで行ってからやり直しになります。査定額より先に、残高を確かめる。順番はこれだけです。

代金・残債・諸費用を1枚に並べて手元に残る額で考える理由は、手取り額で考えるページに書いたとおりです。売却価格の大小だけを見比べると、後から出てくる費用が計算に入らないままになります。

抵当権抹消の3手順

抵当権抹消の実務は、次の3段階に分かれます。順番が入れ替わることはありません。

1. 金融機関に、残高と一括返済のやり方を確認する。残高証明書を取り、繰上返済（一括返済）の申込方法、手数料、返済日の指定に何日かかるかを聞きます。
2. 決済の日に、売買代金で一括返済する。決済日は買主の融資実行日に合わせて決まります。返済が確認されると、金融機関から抹消登記に使う書類が渡されます。
3. 同じ日に、抵当権抹消登記を申請する。所有権移転登記と一緒に、司法書士が法務局へ持ち込みます。

3番目でつまずきやすいのは、この登記が単独では申請できないという点です。不動産登記法第60条は「権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない」と定めています。抵当権抹消では、権利者が所有者、義務者が金融機関です。実務では金融機関が所有者に委任し、所有者の側が申請します。

金融機関から渡される書類の名前も、法務局が公開しています。登記原因証明情報（「解除証書」「弁済証書」といった表題のもの）、委任状、登記識別情報または登記済証の3点です。法務局は「なお、いずれの書類も、一般的には抵当権者である金融機関等から送付されます」と案内しています。受け取ったら、封を開けずにそのまま司法書士へ渡すのが確実です。

ここで意外に思われるのが、この登記には法律上の申請期限がないことです。相続登記は3年以内、住所等変更登記は2年以内という義務が定められ、過料の定めもありますが（住所変更登記が2026年4月から義務に｜売る前の段取り）、抵当権抹消登記にはその種の規定がありません。法務局も「できるだけ速やかに法務局（登記所）に登記申請されることをおすすめします」という推奨にとどめています。義務がないから、完済から何年も抵当権が残ったままの家が実際にあります。

費用は登録免許税1個1,000円。ただし司法書士報酬は別

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。登録免許税法別表第一 一(十五)に「不動産の個数　一個につき千円（同一の申請書により二十個を超える不動産について登記の抹消を受ける場合には、申請件数一件につき二万円）」と書かれています。土地1筆と建物1棟なら2個で2,000円。土地が3筆に分かれていれば4個で4,000円です。

売買代金2,000万円の戸建てで、支払いの側だけを並べてみます。

※ 試算の前提：磐田市内の戸建て、売買代金2,000万円（消費税等相当額を含まない）、住宅ローン残債1,400万円、土地1筆・建物1棟。仲介手数料は国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年6月21日）の上限額（2,000万円×3%＋6万円＋消費税10%）で計算した概算です。印紙税、譲渡所得税、測量費、残置物の処分費は含んでいません。実際の額は物件と契約の条件で変わります。

表に入れていない費用のうち、契約の当日に現物で用意しなければならないのが印紙税です。売買代金2,000万円なら軽減後1万円で、軽減が適用されるのは2027年3月31日までに作成される契約書です。金額の一覧と、契約書を何通作るかで変わる話は不動産売買契約書の印紙税｜軽減は2027年3月までにまとめました。

登録免許税2,000円を売買代金2,000万円で割ると、0.01%です。私の商売感覚で言えば、この額の話は費用ではなく段取りの話です。金額で迷う人はほとんどいません。詰まるのは、金融機関から書類が届く日と、買主の融資実行日が合うかどうかのほうです。

一方で、金額として効いてくるのは司法書士報酬と一括返済手数料です。報酬は事務所ごとに違い、手数料は金融機関と返済方法（窓口かインターネットか）で変わります。どちらもここに金額を書くことはできません。見積りと手数料表を取ってから並べてください。

2026年8月、短期プライムレートの最頻値は2.375%になった

日本銀行の「長・短期プライムレート（主要行）の推移」によると、短期プライムレートの最頻値は2026年8月3日から2.375%です。その前は2026年2月9日からの2.125%で、0.25ポイント上がりました（同ページ2026年8月18日更新・2026年8月12日現在）。最頻値とは、日本銀行の注記によれば「最も多くの数の銀行が採用した金利および最高、最低の金利」のうち、最も多く採用された値のことです。

この0.25ポイントを、自分の商売の数字に割り戻します。短期プライムレートを基準にしている変動金利型の住宅ローンで、残債が1,400万円だとします。金利が0.25ポイント上がると、単純計算で年3万5,000円、月あたり約2,900円。分母は残債1,400万円で、元金が減っていく分を無視したざっくりの概算です。実際の返済額の変わり方は契約ごとに違うので、金融機関の説明をご確認ください。

ここからは私の考えです。月2,900円は、売り急ぐ理由としては弱いと思っています。金利が上がったから今すぐ売ったほうがいい、という話にはつながりません。ただ、買う側の借入余力には効きます。売り出し価格をどう置くかと、金利がどう動いているかを並べて見る話は、売り出し価格の決め方｜金利3.29%と値下げの時期にまとめました。

当社がやらないことを先に書きます。当社が買主になって残債分で買い取ることはしません。買取・買取保証を率先して行わない理由は当社が買取を率先して行わない理由に書いてあるとおりです。登記の代理もしません。それは司法書士の仕事です。そのかわりにやることは決めています。査定の前に残高証明書の取り寄せをご案内し、売買代金・残債・諸費用・手元に残る見込み額を1枚に並べてお見せする。決済日から逆算して、書類が届く日を日程表に先に置く。この2つです。

迷いも書いておきます。残債が売却見込み額を上回っているとき、当社が今日その場で出せる出口は限られます。金融機関の同意を得て売る方法はありますが、同意するかどうかを決めるのは金融機関で、私が代わりに約束できるものではありません。「なんとかします」とは言えない場面が、この仕事にはあります。

今日できる確認は3つ

売ると決めていない段階でも、今日できることが3つあります。どれも費用がほとんどかからず、後でどの道を選んでも効いてきます。

• 残高証明書を取る。金融機関に電話をすれば手続きが分かります。返済予定表が手元にあれば、当面はそれでも代わりになります。
• 登記事項証明書で抵当権の欄を見る。抵当権者の名前と、設定されている金額（債権額）が載っています。完済したはずの古い抵当権が残っていないかも、ここで分かります。
• 登記簿の住所・氏名が今の住民票と合っているか確かめる。ずれていると、抹消登記とは別にもう1本、変更登記が要ります。

磐田市や周辺で売却を考えている方は、磐田市の不動産売却のページに地域ごとの事情をまとめています。

今日のうちに売ると決める必要はありません。残債と査定見込み額の差が分かれば、売る・貸す・そのまま持ち続けるのどれを選ぶにしても、判断の材料が1つ増えます。私は、決めるための材料が1つ増えた状態を今日の成果として十分だと考えています。

※ 出典（いずれも2026年8月29日確認）：日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」／e-Gov法令検索「登録免許税法」別表第一 一(十五)／e-Gov法令検索「不動産登記法」第60条・第76条の2・第76条の5／法務局「不動産登記の申請書様式について」（3-1 抵当権抹消登記申請書）／法務局「住宅ローン等を完済した（抵当権抹消の登記をオンライン申請したい方）」／法務局「抵当権の登記の抹消について」／国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」。制度・金利・金額は変わることがあります。試算は前提を置いた概算で、特定の物件での結果を示すものではありません。登記・税務の個別のご判断は、司法書士・税理士など各分野の専門家にご確認ください。