区分所有法改正とマンション売却｜2026年4月の3確認

築年数が進んだマンションで、管理組合から建て替えや建物全体の売却という話が出始めた。自分の住戸を今売るのか、組合の結論を待つのか。2026年4月の区分所有法改正を知り、この二択で迷う持ち主の方もいると思います。

先に確認したいのは、話し合いの段階、多数決の要件と日程、自分に残る金額です。法改正は選択肢を増やしましたが、専有部分の相場や手取りを決めるものではありません。制度と売却査定を一つの材料として扱わず、二つの表に分けます。

この記事で扱う「建物敷地売却決議」は、一住戸を通常の仲介で売る手続とは別です。建物と敷地等を一体で売却する集団的な決議です。この違いを先に置くと、管理組合の動きをどこまで自分の販売計画へ入れるかが見えます。

2026年4月、建物敷地売却決議が新設された

2026年4月1日施行の区分所有法改正で、区分所有建物と敷地等を一体で売る「建物敷地売却決議」が新設されました。国土交通省の法律要綱は、建物更新、建物と敷地等の売却、建物を取り壊した後の敷地等売却、建物取壊しの4種類を新たな決議として整理しています。

建物敷地売却決議の基本要件は、区分所有者数、議決権、敷地利用権の持分価格という3つの数え方で、それぞれ5分の4以上です。敷地利用権が共有等である場合を前提とする制度であり、出席者の5分の4だけを数える話ではありません。

耐震性、火災に対する安全性、外壁等の落下のおそれ、改修が難しい配管の劣化、移動の円滑化に関する法定基準のいずれかに該当する場合は、5分の4が4分の3へ緩和されることがあります。築年数が古いという理由だけで4分の3になるわけではありません。

決議では、売却の相手方、代金の見込額、各区分所有者が取得する金額の算定方法も定めます。「建物を売る方針に賛成する」という抽象的な採決だけではなく、誰へ、いくらを見込み、どう分けるかが議題になります。

意外なのは日程です。一般的な集会通知の「少なくとも1週間前」と混同しやすいのですが、建物敷地売却決議の集会通知は少なくとも2か月前です。少なくとも1か月前までの説明会も必要です。管理組合から紙が届いた日を、売却判断の起点として記録します。

確認1　管理組合の話は、どの段階か

管理組合について最初に確認するのは、建物敷地売却が雑談、検討、正式な議案、成立済み決議のどこにあるかです。「売却の話が出ている」という言葉だけでは、待つ期間も、見込める金額も決まりません。

正式な通知には、売却理由だけでなく、売却しない場合に建物の維持・回復へ要する費用と内訳、修繕計画、修繕積立金額も含まれます。売却案だけを見て賛否を決めるのではなく、維持する案と数字で比べるための情報です。

一方、長期修繕計画や総会議事録を買主へどう示すかは、集団的な売却決議とは別の確認です。通常売却を考える方は、マンション売却で確認する管理状況と6資料も使い、管理費、修繕積立金、工事予定、資料の更新日を分けてください。

理事会で検討中でも、正式な議案にならない場合があります。正式な議案になっても、成立するとは限りません。仲介担当へ伝えるときは、「全体売却の予定あり」と先回りせず、確認できた段階、資料名、日付をそのまま共有します。

確認2　多数決の要件と二つの日付

建物敷地売却決議では、多数決の割合だけでなく、通知日と説明会日を確認します。原則は3つの数え方で各5分の4以上であり、一定の場合の4分の3は例外です。古さや賛成者の熱意ではなく、法定基準への該当資料を見ます。

法定5類型への該当は、管理組合の説明資料で根拠を確認します。「築40年だから緩和される」「配管工事が高いから該当する」と、持ち主や仲介会社だけで判断しません。調査内容、認定や確認の手続、判断主体を管理組合と専門家へ尋ねます。

1. 集会の2か月以上前：招集通知と議案要領が届いた日を記録する
2. 集会の1か月以上前：説明会の日時、配布資料、質問期限を確認する
3. 集会後：賛否の結果、決議事項、参加意思の回答期限、次の手続を議事録で確認する

反対した方や議決権を行使しなかった方にも、決議後の催告や回答、売渡し請求などの手続が関係します。賃貸中の住戸には賃貸借終了の請求や補償に関する規定もあります。回答せず放置する案は採らず、通知を受けた時点で弁護士などへ個別に確認します。

通知から集会まで2か月あることは、売却活動を2か月止めるという意味ではありません。専有部分の査定、住宅ローン残債、管理資料の取得は並行して準備できます。待つかどうかは、制度上の日程と自分の資金期限を並べてから決めます。

確認3　「今売る」と「決議を待つ」の手取り

マンション売却の判断では、専有部分を今売る案と建物敷地売却決議を待つ案を、同じ手取り表で比べます。決議にある代金見込額は、住宅ローンや個別費用を引いた後の手取り額ではありません。

法律が変わっただけで、部屋の値段が上がるわけではありません。管理組合の話と自分の財布を一緒にすると、売り時を誤ります。

今売る案では、査定額を一つだけ置かず、売り出し価格、成約想定、見直し日を分けます。考え方は売り出し価格を決める手順へつなげます。決議を待つ案では、代金見込額の算定方法と、金額や時期が変わる条件を確認します。

住宅ローンが残る場合は、二つの案のどちらでも残債を先に置きます。住宅ローン残債と抵当権抹消の3手順を基に、金融機関の残高証明、完済条件、抵当権抹消の段取りを確認します。取得見込額と残債の差だけで、最終手取りとは呼びません。

待つ費用も表へ入れます。管理費、修繕積立金、固定資産税、住宅ローン返済、空室なら保険や室内管理です。売却時期に期限がある方は、平均100.1日から組む売却期間とは別に、集会日と自分の最終判断日を置きます。

良い点を認めても、価格は決め打ちしない

建物敷地売却決議の新設で、全員同意に届かない老朽マンションにも、建物と敷地を一体で売る選択肢が明文化された点は良い変化です。売却しない場合の維持・回復費用や修繕計画まで説明材料に含めるため、賛否を金額と工程で考えやすくなります。

その上で、売主側から注文したいのは、検討開始を成約見込みのように扱わないことです。正式な議案、決議成立、実施、代金受領は別々の段階です。途中で条件や日程が変わる可能性を、今売る案の販売期間と同じ表へ残します。

私はこう考えます。管理組合の結論を待つほうが売主様の手元に多く残るのか、資料なしに言い切る自信はありません。待つ間にも毎月の支出と建物の状態は動きます。だから、制度への期待を査定額へ足すのではなく、確認できた金額、日付、未確定事項を分け、まだ決めない段階でも比較表だけは作ります。

今日行う確認は一つです。管理組合または管理会社へ「建物敷地売却は、情報交換、具体的な検討、正式な議案、成立済み決議のどこですか」と尋ね、回答日と根拠資料名を控えてください。正式な通知が届いている場合は、次の5項目を一枚に写します。

• 招集通知を受け取った日、説明会日、集会日
• 原則5分の4か、4分の3へ緩和される根拠が示されているか
• 売却の相手方と代金見込額
• 自分が取得する金額の算定方法
• 回答期限と、成立後に予定される手続

当社は、管理組合の結論が見えないことを理由に、買取へ急いで切り替える案内を率先して行いません。そのかわりに、今売る案と待つ案の金額、費用、期限を並べ、査定の前提と未確定事項を書面にします。当社が買主になることもありません。

区分所有法改正は、売る時期の答えではなく、確かめる項目を増やした制度です。集会の資料、今の査定根拠、残債、毎月の支出がそろえば、売る、待つ、販売準備だけ進める、の三つを比べられます。結論を急がず、まず管理組合の話がどの段階かを一行で確定してください。

出典（2026年9月確認・HTTP 200）：国土交通省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律要綱」、e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」。国土交通省PDFには公表日の記載がないため、確認年月のみを示しました。制度や手続は変わることがあります。決議要件、賃貸借、税務、登記など個別の判断は、管理組合、担当の宅地建物取引士、弁護士、税理士、司法書士など各分野の専門家へご確認ください。