専任媒介を更新しない｜満了前の3手順

専任媒介の期限が近いのに、次も同じ条件で頼む気持ちになれない。売却そのものを休みたいのか、依頼先を変えたいのかも、まだ決まらない。更新の書類を前にすると、返事を先延ばしにしたくなる場面です。

当社は、返事を急がせる前に、満了日・費用条項・広告終了の3点を確認します。ここが揃えば、売却を続ける判断と、今の媒介契約を終える判断を分けられます。本記事は、売買契約がまだ成立していない売主様に向けた段取りです。

手順1｜満了日を確認し、更新しない意思を残す

専任媒介を更新しないときは、手元の契約書に書かれた満了日を起点にします。「依頼してから約3か月」という記憶で、終了日を決めないでください。契約書本体と約款、特約、更新の記録を並べます。

国土交通省の標準専任媒介契約約款では、有効期間は3か月以内です。更新には双方の合意と、満了に際して依頼者から文書等で申し出る手順が置かれています。黙っていることを更新の申出と考える仕組みではありません。まず契約書の「標準媒介契約約款に基づくか」の欄も確認します。

当社は、更新しない意思が決まった段階で、メールなど記録が残る方法で伝えるよう案内します。この記事で「満了の何日前まで」という一律の期限は設けません。契約上の連絡方法を確認し、広告の停止日を調整できる余裕を取ります。

専任媒介契約は、契約書記載の○年○月○日の満了をもって終了し、更新を希望しません。満了までの販売活動と、満了後の広告・レインズの終了手続き、鍵の返却予定をご連絡ください。精算がある場合は、根拠条項と内訳もお願いします。

○の部分は実際の契約書から転記する記入例です。物件を特定できる表示も添え、送信した文面と返信を保存します。返信がなければ電話で到達を確認し、確認した内容を改めてメールに残すと、日付の行き違いを減らせます。

満了日より前から広告や内覧を止めたい場合は、その希望日も別に伝えます。「今日で解約します」と書くと、満了による終了とは違う話になります。満了までの契約をどう扱うかと、販売活動をいつ止めるかを分けて相談してください。契約の種類自体を見直す材料は、専任媒介と一般媒介の違いに整理しています。

手順2｜更新しない費用と、別の精算を混ぜない

専任媒介の満了だけを理由に、仲介手数料や違約金が自動で発生するわけではありません。ただし「売れていないから支払いは全部ゼロ」とも決めつけず、特別依頼と途中解約などの条項を分けて読みます。

国土交通省の標準約款では、特別に依頼した広告や遠隔地への出張の実費は別に扱われます。依頼先に責任のない理由で途中解約した場合などには、費用償還の定めもあります。費用償還とは、契約のために実際に使った費用の返還を求めることです。単に更新せず満了する場面と、同じ扱いにはしません。

当社は、請求の有無だけでなく「どの依頼に対する、何の実費か」を一つずつ照合します。広告という名前でも、通常の販売活動なのか、売主様が別途頼んだものなのかで確認先が変わります。請求があるときは、次の4点を文書で受け取ります。

• 請求の根拠となる契約条項と、該当する出来事
• 売主様が特別に依頼した内容、依頼日、見積りの記録
• 実施した日と、領収書などに対応する費用の内訳
• 支払済みの額、未精算の額、請求書の支払期日

別途依頼した測量や片付けがあれば、その契約も確認します。媒介契約の満了で、別の発注まで一緒に終わるとは考えないことです。まだ実施前なら、取りやめや日程変更に伴う費用を発注先に聞きます。ここは売却休止後の手元資金に直結します。

見落としやすいのは、満了後の直接取引です。標準約款には、紹介で知った相手と依頼先を排除して契約した場合の条項があります。対象は有効期間内だけでなく、満了後2年以内も含みます。契約成立への寄与に応じた報酬の問題なので、満了したら紹介の経緯も消える、とは扱えません。

当社は、依頼先変更の相談では、すでに内覧や購入申込みがあったかも確認します。相手の情報を無闇に広める必要はありませんが、交渉中の案件がある事実は引き継ぎに欠かせません。請求根拠に争いがあれば、契約書とやり取りを揃えて弁護士等に確認します。

手順3｜広告終了・レインズ・鍵を別々に確かめる

専任媒介の終了時は、広告掲載の終了、レインズの登録終了処理、鍵や預けた原本の返却を別々に確認します。担当者から「終了しました」と返事があっても、何の作業が済んだのかを分けるのが当社の進め方です。

国土交通省「レインズとは」によると、2025年1月から登録証明書に二次元コードが掲載されています。売主専用画面にアクセスし、自分の物件の取引状況を確認するためのものです。2024年12月発行の売主向けリーフレットも、同省のページで公開されています。確認日は2026年9月23日です。

売主専用画面で確認できる取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時停止中」の3区分です。「売主都合で一時停止中」という表示は、媒介契約の満了そのものを表す区分ではありません。満了と販売休止を混同しないためにも、契約の終了日と登録の処理をそれぞれ聞きます。

私は、売主様が自分で画面を開ける仕組みは良いと思います。電話で聞くだけだった取引状況を、手元の資料と照合できます。そのうえで、二次元コードを読めたことだけで確認を終えてほしくありません。レインズの表示と、一般の物件検索サイトに残る広告は、確認する場所が違うからです。

当社が終了確認で使う項目は、次のように分けます。各行に予定日と完了日を入れれば、残った作業が見えます。

登録証明書は、満了前に手元で確認しておきます。アクセスできない場合は、依頼先に確認方法を聞いてください。画面が開かないことだけで、登録終了と判断しないようにします。操作の入口は、レインズ登録証明書を確認する3手順で説明しています。

更新しないことと、売却を諦めることは別

専任媒介を更新しなくても、売却を休むか、別の依頼先で続けるかは選べます。判断を分ける軸は、売りたい期限と、保有を続ける間の支出です。当社は、満了日が来たという理由だけで値下げや売却方法の変更を勧めません。

私はこう考えます。更新しないことと、売却を諦めることは別です。迷ったまま次の契約へ進むより、今の依頼をきちんと終え、判断材料を揃え直してよい。当社にも、仲介が続いて成約すれば報酬をいただける立場があります。それでも、契約を続けること自体を売主様の成果にはしません。

正直なところ、内覧はあるのに申込みがない物件で、価格を変えるか、説明を直すかは私も迷います。契約書の期限だけでは、その答えは出ません。私なら、問い合わせ件数、内覧後の反応、次に変える写真や説明を並べます。数字と反応を見ずに、依頼先だけ替えれば進む、とも判断しません。

休止する場合は、再検討する日と、その日までの管理担当を決めます。空き家なら通風、庭、郵便物、鍵の保管も残ります。保有中の支出を整理するには、売却中の空き家の管理費を使ってください。依頼先を変える場合は、今の契約の終了を確認し、新しい媒介の開始日と広告開始日を合わせます。

当社は買取・買取保証を率先して行いません。その代わり、販売計画と費用を並べて手取り額を考えます。期限の事情から買取を選ぶこと自体は否定しません。当社が媒介として買取会社への売却に関与する場合は、仲介手数料も含めた比較にします。

磐田市の不動産売却でも、今日の確認は契約書の満了日を一つ書き出すところからです。そこに費用条項と広告終了の予定を足す。更新するかどうかを決める材料が増えれば、それが今日の成果です。

出典（2026年9月23日確認）：国土交通省「消費者の皆様向け・不動産取引に関するお知らせ」の「レインズとは」欄／同省「売主の皆様向けリーフレット」（2024年12月）／同省「標準媒介契約約款」（2024年4月1日施行版、標準専任媒介契約約款）。制度や運用は変わることがあります。本記事は一般的な段取りであり、費用の支払義務や解約の可否は実際の契約と経緯によります。個別の紛争は弁護士等の専門家に、税務・登記の判断は税理士・司法書士に確認してください。