離婚の財産分与、家を渡すと税金はどうなる

離婚の話し合いで「家は相手に渡す」と決めたとき、税金の確認が後回しになることがあります。ところが財産分与で家を渡すと、売買ではないのに、渡す側に税金がかかる場合があります。お金を受け取っていないのに確定申告が必要になる、という点で驚かれる方が多い場面です。

私は大石浩之（磐田市／不動産業）です。この記事では、国税庁の説明をもとに、渡す側・もらう側それぞれの税金と、分与の順番で変わる3,000万円控除、住宅ローンが残る家の扱いを整理します。個別の税額を決める記事ではなく、税理士や司法書士に相談する前に、論点を分けて持てるようにする売却ノートです。

渡す側は、お金を受け取らなくても譲渡所得を計算する

結論から言うと、財産分与で土地や建物を渡した人には、譲渡所得の課税が行われます。国税庁No.3114は、財産分与が土地や建物などで行われたときは分与した人に譲渡所得の課税が行われ、この場合、分与した時の土地や建物などの時価が譲渡所得の収入金額になると説明しています。

ポイントは「時価」です。実際に受け取るお金がゼロでも、分与した時点の時価と、買ったときの取得費との差が利益になれば、その利益が課税の対象になります。逆に、値上がりしていない家や、取得費のほうが大きい家では、計算しても税額が出ないこともあります。まず時価と取得費を並べることが出発点です。

出典：国税庁No.3114「離婚して土地建物などを渡したとき」。2026年4月1日現在法令等、2026年11月9日確認。取得費には、購入代金のほか取得にかかった費用を含められるものがあります。建物は経過年数に応じた減価を差し引いて計算します。

申告をするのは渡す側です。3,000万円控除を使う場合も、確定申告は必要です。「分与だから税金とは無関係」と置かず、分与した年の翌年の申告期限までを見越して、取得時の売買契約書などの資料を早めに揃えます。取得費の調べ方は、不動産売却の取得費の調べ方｜5％前の4資料で整理しています。

もらう側は、贈与税が原則かからず、時価で取得する

もらう側の扱いは逆です。国税庁No.4414は、離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはないと説明しています。贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えるためです。

• 贈与税がかかる例外の1つ目：分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額や、その他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合です。その多過ぎる部分に贈与税がかかります。
• 贈与税がかかる例外の2つ目：離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合です。この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。

もう一つ、もらう側が覚えておきたいのは取得の扱いです。No.3114では、分与を受けた人は、分与を受けた日にその時の時価で土地や建物を取得したことになるとされています。将来その家を売るときは、この分与時の時価が取得費の出発点になります。分与を受けた日と、時価の根拠になる査定書などは、将来の売却に備えて手元に残してください。

出典：国税庁No.4414「離婚して財産をもらったとき」、No.3114。いずれも2026年4月1日現在法令等、2026年11月9日確認。不動産取得税や登録免許税の扱いは、分与の内容と都道府県の運用で異なる部分があるため、県税事務所や司法書士への確認が必要です。

分与の順番で、3,000万円控除の扱いが変わる

自宅を渡す場合に効いてくるのが、居住用財産の3,000万円控除です。譲渡益から最高3,000万円を差し引ける制度ですが、配偶者など特別の関係がある人への譲渡には使えません。

ここで順番が問題になります。離婚が成立する前に名義を移すと、その時点ではまだ夫婦の間の譲渡なので、この控除は使えません。離婚の成立後に財産分与として渡せば、相手はもう配偶者ではないため、ほかの要件（自分が住んでいる家であること、住まなくなった場合は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までであることなど）を満たせば、控除の対象になります。

1. 離婚届を出す前に、家の名義変更だけを先行させない。
2. 分与の合意は、離婚協議書や公正証書など、後から確認できる書面に残す。
3. 分与の日と時価、取得費の資料を揃え、申告は渡す側が行う前提で段取りする。

なお、財産分与を家庭裁判所に請求できる期間には、離婚の時から2年という定めがあります（民法第768条）。税金の順番だけでなく、この期限との兼ね合いもあります。順番と期限は、弁護士・司法書士と税理士の双方に確認してから動かしてください。

ローンが残る家は、名義の前に銀行の承諾を確認する

住宅ローンが残っている家では、税金の前に契約の問題があります。債務者を変えたり、担保に入っている家の名義を移したりするには、一般に借入先の金融機関の承諾が必要です。承諾なく名義だけを移すと、契約に違反したとして、残りのローンの一括返済を求める条項が置かれていることがあります。

• 債務者は誰のままで、誰が返し続けるのか。
• 名義（所有権）と債務の組み合わせを、金融機関が承諾するか。
• 返済が滞ったとき、家と債務がどう扱われるか。

この整理がつかないときは、家を売ってローンを返済し、残ったお金を分ける形も選択肢に入ります。残債がある家の売り方は、住宅ローンの残債がある家を売る｜抵当権抹消の3手順で扱っています。売ると決めた後の段取りは通常の売却と同じで、売却の流れに沿って進められます。

急いで手放すときも、手取りで比べてから決める

当社は、離婚の場面で「早く終わらせたい」という理由だけで、家を安く手放す判断を促しません。そのかわり、分与して渡す・売ってお金を分ける・どちらかが住み続ける、の3つについて、税金とローンと登記の費用を含めた手取りの見通しを並べ、税理士に確認する論点を売主様と整理します。

当社は買主にならず、買取や買取保証を率先して行いません。ただし、期限の事情で買取を選ぶ判断は否定しません。当社の媒介で買取会社へ売る場合は、仲介手数料がかかることも含めて条件を比べます。手取りで比べる考え方は、手取り額で考えるにまとめています。

磐田市の不動産売却でも、財産分与の家で先に決めるのは、売るか渡すかより「順番」と「時価」と「ローン」の3点です。今日すべてを決めなくても、取得時の契約書と残債の資料を揃えることはできます。税務の個別判断は税理士へ、登記は司法書士へ、分与の合意内容は弁護士へ確認してください。

出典（2026年11月9日確認）：国税庁「No.3114 離婚して土地建物などを渡したとき」、「No.4414 離婚して財産をもらったとき」。いずれも2026年4月1日現在法令等。制度や取扱いは変わることがあります。