非居住者の不動産売却｜源泉徴収の3比較

海外勤務中に日本の家を売るとき、提示された売値をそのまま帰国後の住み替え資金に組み込むと、決済日の入金額が足りないことがあります。非居住者の不動産売却では、買主が代金から税金を差し引いて納める「源泉徴収」が関係するためです。

しかも、同じ家を同じ価格で売っても、買主の属性と購入目的によって扱いが分かれます。私は大石浩之（磐田市／不動産業）です。この記事では、法人・個人の居住用・個人の投資用の3つを比べ、売主様の決済資金に翻訳します。個別の税額を決める記事ではなく、契約前に税理士へ渡す条件を整理する売却ノートです。

買主の属性と購入目的で3つに分ける

源泉徴収を比べるときは、「個人か法人か」だけで区切りません。個人の場合には購入目的と代金も確認します。国税庁No.2879は、非居住者等から日本国内の土地・建物等を購入して国内で対価を支払う場合、原則として支払者が10.21％を源泉徴収すると説明しています。

• 法人が購入する場合：原則として源泉徴収の対象です。個人の居住用購入についての例外を、法人の購入にそのまま当てはめません。
• 個人が自己または親族の居住用に購入する場合：譲渡対価が1億円以下なら、源泉徴収を要しない例外があります。購入目的と金額の両方を満たすか確認します。
• 個人が投資用に購入する場合：1億円以下でも、居住用購入の例外には当てはまりません。原則として源泉徴収の対象です。

出典：国税庁No.2879「土地の譲渡対価に対する源泉徴収」。2026年4月1日現在法令等、2026年11月9日確認。ここでは国内で代金を支払う通常の土地・建物売買を比較しています。共有、店舗併用住宅などの個別条件は別途確認が必要です。

意外に見えるのは、買主が不動産事業者でない個人でも、原則の対象になる点です。「一般の方に買ってもらうから税金は差し引かれない」とは決められません。私は、購入申込みを比較する段階で、契約者名義・購入目的・代金の支払条件を一緒に整理するのがよいと考えます。

ここでの居住用は、買主自身またはその親族が住むための購入という意味です。売主が以前住んでいた家だから例外になる、という判定ではありません。売却する家の履歴と、購入する側の使い方を混ぜないことが、比較の出発点になります。

3000万円の売却で入金額はどう変わるか

売値が同じでも、決済時に受け取る金額は変わります。ただし、それをそのまま最終的な損得の差と呼ぶことはできません。源泉徴収は、売却益に対する税金の最終計算そのものではないからです。

計算のため、非居住者である個人が日本の土地・建物を3000万円で売り、国内で代金全額を一度に受け取る仮定を置きます。手付金の先払いはなく、仲介手数料・登記費用・ローン返済・各種精算もこの計算に含めません。原則どおり源泉徴収される場合、3000万円×10.21％＝306万3000円が徴収額です。

• 法人の買主：3000万円－306万3000円＝2693万7000円が、源泉徴収だけを差し引いた受取額です。
• 居住用の例外を満たす個人の買主：源泉徴収を要しないため、この仮定の受取額は3000万円です。
• 投資用の個人の買主：原則の源泉徴収により、この仮定の受取額は2693万7000円です。

仮定の比較であり、実際の手取り額ではありません。税率の出典は国税庁No.2879です。売買代金の支払時期が複数ある場合や、国外への支払いなどは、実際の契約条件で税理士・税務署に確認してください。

この306万3000円を「法人に売るとその分損をする」と読むのは早計です。申告で計算する税額と、すでに徴収された税額を合わせて確認する必要があります。一方で、決済日に使える現金に差が出ることは、住み替えやローン返済の段取りに関わります。

私なら、比較表を「売買価格」「源泉徴収後の入金予定」「諸費用・返済後に使える資金」「申告後の税負担」の4欄に分けます。売値の欄だけが大きくても、次の家の支払日に現金が足りるかは別の話です。取得費の資料が不足している場合は、不動産売却の取得費を調べる4資料から準備すると、最終的な税額の相談につながります。

2027年分の内訳変更と確定申告を分ける

2027年分からの変更は、徴収する税の内訳に関するものです。国税庁No.2879には、2026年分までは所得税と復興特別所得税、2027年分以後は所得税・防衛特別所得税・復興特別所得税と記載されています。同じ説明の源泉徴収税率は10.21％です。

したがって、税の名称が増えることだけを見て、この取引の源泉徴収税率が上乗せされるとは読みません。年をまたぐ売却では、説明に使う年分と、実際の支払条件を揃えて税理士に確認します。国税庁の説明は2026年4月1日現在法令等であり、ここでは2026年11月9日に確認した内容を記しています。

もう一つ分けたいのは、源泉徴収と確定申告です。国税庁No.1932は、海外勤務中の不動産売却による所得について原則として確定申告が必要とし、源泉徴収税額の還付を受けるための申告もできると説明しています。徴収された額が、その人の最終納税額と一致するとは限りません。

逆に、居住用購入の例外で源泉徴収がなかった場合も、申告まで不要になるとは決められません。源泉徴収の有無と、売却による所得への課税は別に確認します。契約と引渡しが年をまたぐ場合の整理は、年末契約・年明け引渡しの確定申告で扱っています。

私は、徴収のない買主だけを探せばよい、とまでは考えません。価格、契約の実現性、引渡し期限、入金後の資金計画を並べないと判断できないからです。源泉徴収後の現金が不足しそうなとき、売却時期を変えるか、資金の段取りを変えるかは私も迷います。迷う箇所こそ、申込みを承諾する前に見えるようにします。

売り方を決める前に確認する資料

今日できることは、売主の居住状況と買主の購入条件を、同じ一枚の確認メモに並べることです。海外にいるという事実だけで税務上の区分を自己判断せず、勤務予定などの事情を税理士へ伝えます。

国税庁No.1932では、日本の法人の海外支店などに1年以上の予定で勤務する給与所得者は、一般的に国内に住所を有しない者と推定され、非居住者になると説明しています。これは国籍だけで判定する話ではありません。売主様の具体的な区分は、居住と勤務の状況を示して確認してください。

1. 売主の出国日、海外勤務の予定期間、現在の居住状況を整理する。
2. 買主が個人か法人か、個人なら自己・親族の居住用か、それ以外かを確認する。
3. 売買価格、手付金と残代金の金額・支払日・支払方法を契約案から抜き出す。
4. 取得時の契約書や費用資料、残債の資料を揃え、決済資金と申告後の税額を別々に相談する。

この確認は、登記の必要書類集めとも並行します。税務上の区分を確認できても、署名証明などが決済に間に合うとは限りません。書類の準備は、海外在住の不動産売却に必要な書類で整理しています。税の条件と公館・司法書士の予定を、一つの決済日へ合わせるためです。

当社が比較するのは売値だけではない

当社は、源泉徴収後の受取額だけを根拠に、買主や売却方法を決めるよう促しません。そのかわり、買主条件別の入金予定額、仲介手数料、返済と引渡しの期限を揃え、税理士に確認する論点を売主様と整理します。私は、数字を増やすより、使えるお金と後で精算するお金を分けることに意味があると考えます。

当社は買主にならず、買取や買取保証を率先して行いません。ただし、期限を優先して買取を選ぶ判断は否定しません。当社の媒介で購入先を探す場合は、仲介手数料も含めて条件を比較します。法人への売却で徴収が生じるからという理由だけで、その選択肢を外すこともしません。

磐田市の不動産売却でも、海外から決済する売主様が比べるのは、広告に出る売値だけではありません。今日、売るかどうかを決めなくても、税理士に伝える4項目を揃えることはできます。個別の税務判断は税理士・税務署へ、登記と必要書類は司法書士へ確認してください。

出典（2026年11月9日確認）：国税庁「No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき」の「土地の譲渡対価に対する源泉徴収」、「No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合」の「概要」「課税関係」。いずれも2026年4月1日現在法令等。制度や取扱いは変わることがあります。