海外在住の不動産売却｜必要書類をそろえる3手順

日本の家を売りたい。でも、証明書を取るためだけに帰国するのは負担が大きい。大使館や総領事館も、自宅から日帰りできる距離とは限りません。航空券を予約する前に、現地でそろえる書類と、日本の提出先が求める形を分けて整理します。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。宅地建物取引士として、私は書類の名前だけでなく、取得し直さずに済む順番を先に考えます。この記事は海外在住の日本人所有者に向けた売却準備のノートです。磐田市の不動産売却でも、所有者が海外にいるなら、販売計画に証明の取得日程を組み込みます。

手順1｜日本の提出先と必要書類の一覧を固める

海外在住の売主は、証明書を申請する前に、登記を担当する司法書士へ必要書類の一覧を確認してください。在留証明と署名証明は役割が違います。2種類を取れば売却準備が終わる、という意味ではありません。

外務省「在外公館における証明」は、在留証明を海外の住所を証明するものと説明しています。署名証明は、日本での印鑑証明に代わるものです。住所の確認と、本人の署名の確認を、別々の書類が担います。

この表は事前相談のための整理です。物件、名義、ローン、代理人の有無によって必要書類は変わります。委任状の書式を自己判断で作って署名する前に、提出先へ確認してください。

まずは登記事項証明書の取り方を確認し、登記上の住所を見ます。日本国内の旧住所のままなら、現住所までのつながりを何で示すかも相談事項です。海外への転居歴を日付順に書き、住所変更登記の段取りと一緒に司法書士へ渡すと、確認箇所を絞れます。

当社は、書類の発給や登記の可否を先回りして断定しません。そのかわり、売主様・司法書士・買主側で確認する項目を分け、回答がそろう前に決済日だけを固定しない進め方を提案します。

手順2｜在留証明は電子交付を使えるか確認する

在留証明は、対象の在外公館でオンライン申請時に電子交付を選ぶと、来館せず受領できます。取得方法を決める前に、提出先が必要とする記載とデータの渡し方を確認します。

外務省の2025年5月12日発表は、同年5月27日から対象公館で電子化した証明書「e-証明書」の発給を始めると案内しました。一部公館は先行開始済みで、対象外の公館もあります。紙の証明書を窓口で受け取る方法も残されています。

外務省「証明のオンライン申請・決済について」は、オンライン在留届（ORRネット）を使う申請を案内しています。対象の証明や公館は同案内から確認できます。オンライン申請の場合はカード決済も案内されていますが、対象外の公館があります。支払方法と現地の手数料は、居住地を管轄する公館の案内で確認してください。

申請に備えるのは、有効な日本国旅券などの本人確認資料、現地住所を示す資料、滞在期間を確認できる資料です。外務省は住所資料の例に、住所のある公共料金の請求書などを挙げています。自分の書類で足りるかは公館へ確認します。

電子で受け取れることと、印刷した紙が提出先で使えることは分けて考えてください。「電子ファイルのまま渡すのか」「紙での発給を選ぶのか」を司法書士に聞いてから申請します。画面の写しや印刷だけでよいと自己判断しない順番です。

私は、来館の移動と休暇を減らせる点を評価します。ただ、手間が減るのは証明の取得工程です。買主との契約、売却意思の確認、残代金の受領まで一括してオンラインになるという案内ではありません。

もう1つ、帰国予定がある方ほど見落とせない点があります。外務省は、在留証明を東京・大阪の外務省窓口では発給していないと明記しています。「帰国したついでに国内で取ろう」と後回しにせず、出発前に必要性を確かめてください。

手順3｜署名証明は書式を確定してから来館する

署名証明は、提出先が指定する形式を確認し、署名する書類をそろえてから本人が在外公館へ出向きます。在留証明の電子交付とは別の段取りです。

外務省が案内する署名証明には2形式あります。形式1は、証明書と本人が署名した私文書を綴り合わせるもの。形式2は、署名を単独で証明するものです。選択は提出先の意向によるため、取得する本人の判断だけでは決められません。

領事の面前で署名するため、本人の来館が必要です。代理申請や郵便申請はできません。形式1で持参する書類には、事前に署名をしないよう外務省が案内しています。予約方法、持参資料、受領までの所要日数は利用する公館へ確認します。

私なら、予約を入れる前に「この書式で確定か」を司法書士へ聞きます。委任する内容が未確定のまま取得し、その後に書面が変われば、取得済みの証明を使えるか再確認が要るからです。住所の資料集めは先に進めても、署名する書式の確定は省けません。

在留証明を先に発給してもらい、署名証明を後で取ることが一律の法定順序ではありません。この記事の3手順は、書類の取り直しを減らすための進め方です。両方を同じ日に申請できるかも、形式と必要資料を固めた後で公館に聞けます。

署名証明があっても、仲介会社や司法書士が行う本人確認は別に相談が要ります。不動産売却の本人確認も読み、使える旅券などの資料と、面談の方法を事前にすり合わせてください。

渡航費と決済日を、売却の手取り表に入れる

海外から売る家の手取りは、売値と仲介手数料だけでは比較できません。帰国、公館への移動、郵送、保有を続ける費用を、同じ期間の見積もりに入れて判断します。

私はこう考えます。証明書が電子になっても、売主の移動費がゼロになるとは限りません。制度の便利さを喜ぶだけでは足りない。誰がいつ動き、最後にいくら残るのか。そこまで見て、売るかどうかを決める材料にしたいのです。

私なら予定表を開き、公館へ行ける日、書類を発送できる日、日本側で原本を確認できる日を書きます。その後に決済候補日を置きます。帰国せず進めたい気持ちは分かりますが、本人確認やローンの条件を知らない段階で「帰国不要」と言い切ることには迷いがあります。ここは担当者の確認が済むまで保留にします。

比較の練習として、帰国1回の航空券・宿泊費を合計25万円、追加で3か月保有する費用を月2万円と仮定します。この部分だけなら、帰国費25万円と保有費6万円を比較し、差は19万円です。実際の相場を示す数字ではありません。

この仮定では、公館への現地交通費、郵送料、登記費用、税金、価格変動、休業による負担を計算に含めていません。帰国回数を減らすことで決済が遅れる場合の考え方を示した例です。実際はそれぞれの見積額に置き換えます。

当社は買主になることはなく、買取・買取保証を率先して行いません。そのかわり、仲介の販売計画と売主様の移動予定を合わせ、仲介手数料も含めた手取りを比べます。期限を優先して買取を選ぶ判断は否定しません。当社が媒介する場合の手数料と、提示条件も含めて比較します。

売却代金の入金予定額と、税金を精算した後の手取りは同じではありません。海外在住の場合の税務上の扱いは、居住状況や取引条件を伝えて税理士へ確認してください。納税のために残す資金まで含めて、売却後の家計を組むためです。

今日送る確認事項は5つに絞る

今日できる準備は、日本側の担当者へ確認事項を1通送ることです。証明書の申請や航空券の予約より先に、必要書類の一覧を確定させます。

1. 在留証明に必要な記載事項と、電子交付でよいか。
2. 署名証明は形式1か形式2か。署名する書式は確定しているか。
3. 書類ごとの必要通数、取得時期、原本の送り先はどこか。
4. 帰国しない場合の本人確認・委任・決済の進め方はどうなるか。
5. 原本到着後の確認期間を含め、決済候補日をいつに置くか。

当社は、売る意思を固める前の段階でも、未確認の項目を見える形にすることから始めます。書類の取り方が分かると、売却のためだけの渡航が必要なのか、次の帰国に合わせられるのかを考えられます。私は、帰国の予定を変える前に、この5項目の回答をそろえるよう案内します。

出典・確認日：2026年10月12日（2026年10月確認）。外務省「在外公館における電子化した証明書（e-証明書）の発給開始」（2025年5月12日）、外務省「在外公館における証明」（2026年7月9日）、外務省「証明のオンライン申請・決済について」。対象公館、手数料、申請条件は変わる場合があります。個別の税務・登記の判断は、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。