ローン特約とは｜売主が知る3つの負担

買主が決まり、住宅ローンの事前審査も通った。引っ越しの予約を入れる前に、契約書の「融資利用の特約」を開いてください。売買契約を結んでも、融資が成立せず売却が振り出しに戻る場合があります。

この記事は、住宅ローンを使う買主へ売る個人の売主に向けた売却ノートです。返すお金、戻らない費用、売り直す時間を分けます。買主の借金を売主が肩代わりする、という話ではありません。

ローン特約とは何か｜50年ローンの広がりと分けて考える

ローン特約とは、契約で定めた融資が受けられない場合に、一定の条件で売買契約を解消するための取り決めです。正式には融資利用特約と呼ばれ、金融商品の広告ではなく、署名する契約条項が判断の出発点になります。

住宅金融支援機構が2026年3月24日に公表した「2025年度住宅ローン貸出動向調査結果」では、変動型の最長返済期間を50年とする回答は57.5％。2024年度調査の33.8％から増えています。調査は2025年7～9月に実施され、全体の回答機関数は298機関です。

出典は同調査の概要1ページ。57.5％は最長返済期間についての金融機関の回答で、住宅購入者の57.5％が50年ローンを選んだという意味ではありません。融資否認や契約解除の割合を示す数字でもありません。

私は、返済期間の選択肢が増えること自体は、購入計画を組む材料になると考えます。ローン特約も、融資が受けられない買主に代金の支払いだけが残る事態を避ける役割があります。売主にとっても、融資利用の買主と交渉を進めるための条件になります。

そのうえで、当社は「50年で借りられる商品がある」という説明だけで売却日程を固めません。確認したいのは、この買主が、どの金融機関から、いくら借りる計画なのかです。商品があることと、この取引に融資が出ることは分けて扱います。

負担1：手付金を返すための現金を残しておく

ローン特約に沿って解除が成立した場合、通常は売主が受領した手付金などを買主へ返還します。売主の自己都合による手付解除のように、手付金と同額を上乗せする話とは異なります。

全日本不動産協会の「家を買う。初めて家を購入する人が読む本」は、ローン特約による契約解除では支払い済みの手付金等が返還されると説明しています。ただし、融資否認の連絡だけで解除が成立するとは限りません。融資不成立で自動的に契約が失効する型か、期限内に解除の意思表示が必要な型かを、契約書で確かめます。

手付金100万円を受け取り、全額が口座に残っている例なら、その100万円を返還に充てられます。仮に住み替え先へ60万円を使っていたら、残る40万円だけでは足りません。解除時には不足する60万円を別に揃える必要があります。金額は説明用の仮定で、手付金の相場ではありません。

私はこう考えます。返すお金と、失うお金を同じ欄にしない。手付金が入っただけで、売主の手取りが確定したことにはなりません。元の100万円を戻すことと、別途払った片付け代が戻らないことでは、家計への意味が違います。私が契約前に見たいのは、損失額だけでなく返金日に必要な現金です。

違いを確認するなら、売主の手付解除で生じる3つの負担も読んでください。同じ「契約解除」でも、使う条項が違えば精算も変わります。返金期日、振込先、振込手数料の扱いは、解除の確認書などに残すよう担当者へ依頼します。

負担2：印紙税や先に発注した費用は別に精算する

ローン特約で売買を解消しても、売却準備の支出がすべて戻るわけではありません。仲介手数料の返還と、印紙税・片付け・引っ越しなどの実費を、支払先ごとに分けて確認します。

国税庁の「印紙税過誤納の手続」は、成立後に解除・取消しとなった契約の契約書を、印紙税の還付対象から除いています。紙の売買契約書に適正に納めた印紙税は、契約を白紙に戻したという理由だけでは還付されません。税額を間違えた場合の還付とは別の話です。

仲介手数料は扱いが異なります。国土交通省の標準媒介契約約款には、融資不成立を理由に所定の条件で売買が解消された場合、受領した約定報酬を全額返還する規定があります。当社の取り分になる費用も含め、売主側の媒介契約と報酬の約定を示して、返還対象額と返還時期を確認します。

次は費目を分けるための例です。手付金100万円、支払い済み仲介手数料30万円、実施済みの片付け代8万円と仮定します。ローン特約による解除が有効で、手数料30万円は全額返還、片付け代8万円は返金されない契約だった場合の整理です。

この例では、3費目を通算した戻らない支出は8万円です。ただし、仲介手数料の返金前なら、買主へ返す100万円は先に必要になります。印紙税や維持費などは表に含めていません。30万円は法定上限や当社の料金ではなく仮の既払額です。

私は、契約直後に発注する作業を「融資結果まで待てるもの」と「待つと引渡しに間に合わないもの」に分けておきたいと考えます。片付けを終えれば再販売に役立つ場合もあり、支出の全額が無駄になるとも言い切れません。発注前に、着手日と中止した場合の精算額を聞く順序です。

負担3：販売を再開するまでの時間と維持費が残る

ローン特約による解除の後は、購入希望者を探し直す時間がかかり、その間の家の維持費や住み替えの日程を見直す必要があります。再販売でいつ成約するか、同じ価格で売れるかは、解除の時点ではわかりません。

試算するなら、自分の支出を1か月単位にします。管理・電気などの追加支出を月2万円、次の決済までの延長を2か月と仮置きすれば4万円です。これは相場でも予測でもなく、2万円×2か月の計算例です。ローン返済が続く場合は、元金と利息を分けつつ、口座から出る月々の総額も別に記入します。

当社が提案するのは、解除が成立したことを確かめ、掲載の再開日、内覧可能日、既存の問い合わせへの再連絡を決める手順です。審査が遅れているという段階と、契約が解消した段階を混同しません。売却の全工程は、不動産売却の期間を考えるノートに整理しています。

住み替えでは、売る家の解除だけで買う家の契約まで消えるわけではありません。購入代金に売却資金を充てる予定なら、購入側の支払日と特約も確認します。売り先行・買い先行の比較を使い、二つの契約の日付を同じ紙に並べてください。

当社は融資条件と解除期限を、契約前に一枚へ並べる

当社は、買主の融資条件を曖昧にしたまま契約を急がせません。そのかわりに、対象の金融機関、借入額、承認期日、解除期限、通知方法を確認し、売主の返金と販売再開の予定まで並べます。

全日本不動産協会の2025年7月14日の解説は、対象の金融機関を具体的に記載し、解除期日前に審査状況を確認するよう示しています。売側の媒介業者が受けた解除の連絡を売主へ伝えず、責任を問われた裁判例も紹介されています。期限は契約書に書くだけでなく、担当者から売主へ届く連絡の段取りが要ります。

私は、審査に必要な時間を確保することには賛成です。ただ、解除期限を何日延ばすのがよいかは迷います。短すぎれば審査が間に合わず、長すぎれば売主の予定を押します。一律の日数を勧めるのではなく、金融機関の回答予定日と、売主が待てる最終日を照合して決めたいのです。

• 特約の対象はどの金融機関で、いくらの融資か。申込内容と契約書は一致しているか。
• 承認を得る期日と、解除を通知できる期限はそれぞれ何月何日か。
• 審査が終わらない場合、誰がいつ連絡し、期限変更の合意をどう残すか。
• 解除時に返す金額と期日、戻る手数料、戻らない実費はいくらか。

今日できる確認は、この4項目を契約書案に沿って担当者に書いてもらうことです。当社は買主にならず、買取を率先して行いません。買取や買取保証そのものを否定せず、選ぶ場合も条件と手取りを比べます。磐田市の不動産売却でも、早く契約を取ることより、売主の手元に何が残るかを見る。この順序で案内します。

出典（2026年9月23日確認）：住宅金融支援機構「2025年度住宅ローン貸出動向調査結果」概要1ページ、全日本不動産協会・月刊不動産「Vol.34 売買契約における融資利用特約に関する留意点と対応について」（2025年7月14日）、同協会「家を買う。初めて家を購入する人が読む本」、国土交通省「標準媒介契約約款」、国税庁「印紙税過誤納の手続」。

2026年9月23日時点の一般的な説明です。制度・商品・取扱いは変わる場合があります。融資否認の理由や通知の効力、返還義務の個別判断は、契約書と経緯を示して担当の宅地建物取引士や弁護士へ、印紙税は税務署や税理士へ確認してください。