住み替えは売り先行か買い先行か｜金利3.46％

住宅ローンが残る自宅から住み替えるとき、先に見つかるのは次の家かもしれません。しかし、先に決めるべきなのは物件ではなく、今の家を売る日と代金の使い道です。

本稿では、今の家の売買契約を先に結び、売却価格と引渡し予定を見て新居の購入契約へ進む順番を売り先行とします。買い先行は、新居の購入契約を先に結ぶ順番です。売る・買うが契約か決済か曖昧なままでは、日程を組めません。

住宅ローンの残債があり、売却代金を新居の購入へ回す世帯を前提に、どちらから始めるかを整理します。

残債があり、売却代金を使うなら売り先行を基準にする

住宅ローンが残り、今の家の売却代金を新居の自己資金へ回すなら、私は売り先行を基準に案内します。売却価格、残債、諸費用を見てから、次の家へ使える上限を決めやすいからです。

ただし、売買契約を結んでも、代金が入るのは通常、決済日です。買主の融資利用による解除条件などもあり、契約した瞬間に現金が確定したとは扱いません。旧宅と新居の決済を同日付近に置くなら、片方が遅れた場合の手順まで確認します。

売り先行の良い点は、売却価格と諸費用が見え、見込み手取りの精度を上げて購入予算を組みやすいことです。売買代金で現在のローンを完済できるか、仲介手数料や登記費用を引いていくら残るかが見えます。残債の確認と決済日の流れは、住宅ローンの残債がある家を売る3手順で整理しています。

注文したい点もあります。引渡しまでに新居が決まらなければ、仮住まいと2回の引越しが生じます。売却後に購入を急ぐと、今度は買う側で比較する時間を失います。売り先行は資金の不確実さを減らしますが、住む場所の期限まで消す方法ではありません。

買い先行の良い点は、条件に合う新居を確保し、引越しを1回にしやすいことです。空室になった自宅は、内覧日時を合わせやすく、家財のない状態で見せられます。一方、売れる金額と日が未確定のまま、現在と新居の費用を抱える期間が生じます。

今の家を売った代金がなければ次の決済ができないなら、買い先行を予定表の標準にしてはいけません。金融機関へ現在の借入を伝え、新しい融資の条件を確認する前に購入契約へ進まないことが、最初の線引きです。

売り先行と買い先行は、4つの負担で比べる

売り先行と買い先行は、資金の確定、仮住まい、重複負担、売却期限の4項目を同じ表にすると比較できます。どちらにも良い点と負担があり、物件の魅力だけでは順番を決められません。

※ 一般的な比較です。融資契約、売買契約、引渡し条件で結果は変わります。売り先行でも仮住まいが生じない日程はあり、買い先行でも費用が重ならない組み方はあります。

順番を比べる前に、売却の見込み手取りを3通り出します。希望価格の案、反響を見て価格を直す案、期限を優先する案です。各案から残債、仲介手数料、登記や引越しなどの見込み費用を引き、新居へ回せる額を比べます。

次に日付を置きます。購入代金の支払日、今の家の売買契約期限、引渡し期限です。売却全体にかかる期間は、平均100.1日から3期限を組む方法をそのまま個別物件へ当てず、準備と契約後の日数を足して考えます。

買い先行では、新居の決済日が動かせない日になるほど、今の家の価格を待つ余地が小さくなります。売り出し前に価格の見直し日を置く方法は、売り出し価格の決め方と値下げの時期で確認できます。

年3.460％を、月12万3,293円へ置き換える

住宅金融支援機構によると、2026年9月資金受取分の新機構団信付き【フラット35】は、借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下で年3.460％〜年5.690％です。取扱金融機関で最も多い金利が年3.460％でした。

年3.460％は、すべての申込者に同じ金利が付くという意味ではありません。意外かもしれませんが、年3.460％は範囲の下端であり、その月に最も多かった金利です。団信の種類、金利引下げの適用、融資手数料などで条件は変わります。

借入3,000万円、返済35年、元利均等、ボーナス返済なしで年3.460％を当てると、毎月返済は概算12万3,293円です。6か月分は73万9,758円になります。これは新居のローンだけで、今の家の返済や固定資産税、保険、管理費は含みません。

仮に今の家の返済が月8万円なら、6か月重なるローン返済は121万9,758円です。新居分73万9,758円と、今の家の48万円を足した架空の例です。

私は、買い先行を選ぶ前に「売れるまで何か月持つか」を家計の上限へ置き換えるべきだと考えます。ローン以外にも、2軒分の税、保険、管理費などが重なるためです。

住み替えの順番は、欲しい物件が見つかった勢いではなく、家計が二重負担に耐えられる日数で決めます。大石浩之（磐田市／不動産業）として、私はそう考えています。これは相談事例の紹介ではなく、数字を売主様の負担へ置き換えた私の判断です。

ただ、売り先行だけを勧め切ることにも迷いがあります。通勤、通学、家族の人数に合う家は、いつでも同じ条件で出るわけではありません。買い先行で得られる時間にも価値があります。だからこそ、その価値に払える二重負担の上限を先に決めます。

買い先行を選ぶなら、契約前に3つを決める

買い先行は、融資の扱い、売却価格の下限、売却の最終日を購入契約前に決められる世帯の選択です。3つが未確認なら、新居が見つかったことだけを理由に順番を変えません。

1. 融資の扱い：現在の残債、月返済額、完済予定、新居の借入希望額を金融機関へ伝えます。現在の借入を審査でどう扱うか、売却を条件とするか、必要書類は何かを確認します。
2. 売却価格の下限：査定額ではなく、残債と諸費用を払った後の見込み手取りで置きます。価格を直した案でも新居の資金が欠けないかを見ます。
3. 売却の最終日：新居の決済日から逆算し、販売開始日、初回価格見直し日、売買契約期限を年月日で書きます。

売却を前提にした融資や、売却の成否を購入契約の条件へ入れる案は、名称だけで判断できません。金融機関ごとに融資条件が違い、契約条項は相手方との合意で決まります。購入申込みの前に、金融機関と購入仲介・売却仲介の各担当者へ同じ予定表を見せてください。

今の家が予定額で売れると決めつけた資金表は使えません。売却価格が下がる案と、売却が1か月、3か月と延びる案を別々に置きます。どちらで資金が尽きるかが、買い先行を選べる境目です。

住み替え後の家を残す案もあるなら、自宅を売るか貸すかを手取りで比べる3項目で、修繕・空室・将来の売却まで同じ期間にそろえて確認できます。

今日作るのは、2本のローンと3つの日付を並べた1枚

今日できる確認は、売り先行か買い先行かを決めることではありません。現在と新居の2本のローン、購入決済日・価格見直し日・売却期限の3日付を、1枚の紙に書くことです。

• 現在のローン残高、月返済額、一括返済時の費用
• 新居の購入代金、自己資金、借入希望額、毎月返済の試算
• 今の家を3つの価格案で売ったときの見込み手取り
• 購入決済日、初回価格見直し日、売買契約期限、引渡し期限
• 仮住まい、引越し、2軒分の維持費を払える月数

当社は、査定前に売り先行か買い先行かを当社の都合で決めません。そのかわりに、2つの順番で資金表と日程表を作り、どこで手取りが変わるかを示します。当社は買取を率先して行いません。売却を急がせるために、買取だけを先に示すこともしません。

期限を優先して買取や買取保証を比べる場面はあります。その場合も、仲介を続ける案と同じ日付で、引渡しの見込みと手取りを比べます。査定から引渡しまでに確認する順番は、売却の流れと照らせます。

欲しい家が見つかっても、今日中に購入を決める必要はありません。まず金融機関へ残債と新居の希望額を伝え、二重負担を何か月続けられるかを書きます。その数字が出れば、売り先行を続けるか、買い先行へ動けるかを家族で選べます。

出典（2026年9月7日確認・HTTP 200）：独立行政法人住宅金融支援機構「最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット35】」（2026年9月資金受取分）。返済額は借入3,000万円、年3.460％、35年、元利均等、ボーナス返済なしの概算です。融資率9割以下、新機構団信付きの条件で、実際の金利、融資の可否、諸費用は金融機関と商品で変わります。融資条件は金融機関、税務は税理士、登記は司法書士、売買契約の条件は媒介会社の宅地建物取引士へご確認ください。法律上の個別判断が必要な場合は、弁護士にもご相談ください。