成年後見人が家を売る｜家庭裁判所の許可が要る

親が施設に入り、空いた実家を売ろうとしたとき、「家族なのだから、子が判を押せば売れるはず」と考えて話を進めてしまうことがあります。ところが本人の判断能力が低下し、成年後見人が付いている家では、売買の進め方が通常の売却と変わります。契約の相手は買主だけでなく、家庭裁判所の許可という、もう1つの関門があるからです。

私は大石浩之（磐田市／不動産業）です。この記事では、民法859条の3と裁判所の手続案内をもとに、成年後見人が本人の住まいを売るときに要る許可の中身、許可の対象になる不動産の範囲、申立ての段取りと費用を整理します。査定や買主探しを始める前に、順番を確かめておくことが先です。

居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が要ります

民法859条の3は、成年後見人が成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物または敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除、抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならないと定めています。後見人には本人の財産を管理し、財産に関する法律行為について本人を代表する権限がありますが（民法859条第1項）、住まいという生活の土台を手放す処分だけは、裁判所の目を通す仕組みになっているのです。

裁判所の手続案内は、家庭裁判所の許可を得ないで処分をした場合、その処分は無効となると明記しています。売買契約を結び、買主から代金を受け取ったあとで無効となれば、契約の巻き戻しと代金の返還が問題になります。「家族が納得しているから」という事情は、許可の代わりにはなりません。後見人が付いた家の売却では、許可は段取りの最後に付け足す書類ではなく、契約の効力を左右する前提として扱ってください。

この記事が扱うのは、成年後見人がすでに選任されている場合の売却です。本人に判断能力の低下が見られても後見人がいない場合は、まず後見開始の申立てそのものが別の手続きとして必要になります。家族が本人に代わって売買契約を結ぶことはできないため、名義と権限の確認から始めてください。本人確認の書類まわりは不動産売却の本人確認でも整理しています。

「居住用」には、施設に入る前に住んでいた家も含まれます

許可が要るのは、本人が今まさに住んでいる家だけではありません。裁判所の案内では、本人が病院や施設に入所しているため現在は住んでいなくても、将来住む可能性がある場合や、入所前に住んでいた場合なども、居住用不動産に含まれると説明されています。施設入所で空き家になった実家は、まさにこの典型です。「もう誰も住んでいない空き家だから対象外」と読み違えないでください。

逆に、本人が住んだことがなく、投資用に貸していただけの建物のような、住まいと関わらない不動産は、この許可の対象とは位置づけが異なります。線引きが微妙な物件（自宅の一部を貸している家、将来戻る可能性が残る家など）は、対象になるかどうかを申立先の家庭裁判所や弁護士・司法書士に確認してから動くのが安全です。また、処分には売却のほか、建物の取り壊し等も含まれると裁判所は案内しています。売る前に更地にする計画がある場合も、順番を取り違えないよう先に確認してください。

共有名義の家で共有者の所在が分からない場合など、権利関係の事情が重なる売却では手続きがさらに分かれます。その論点は共有者が行方不明の不動産売却で別に整理しています。本記事の許可は、あくまで後見人が本人の住まいを処分する場面の話として切り分けて読んでください。

申立ては後見開始の審判をした家庭裁判所へ。費用は印紙800円から

申立てができるのは成年後見人で、申立先は後見開始の審判をした家庭裁判所です（裁判所の手続案内）。申立手数料は収入印紙800円分で、このほかに郵便料がかかりますが、額は裁判所ごとに異なります。専門家に申立書の作成を依頼する場合は、その報酬が別途かかります。費用の額そのものより、許可が出るまでの期間を売却日程に織り込むことのほうが実務では重要です。買主の住宅ローンの期限や引渡し希望日を先に固めてしまうと、許可待ちの間に条件が崩れることがあります。

申立てでは、処分の必要性と、売却価格が相当であることを資料で示すことが求められます。東京家庭裁判所の案内では、売却の場合の添付資料として、売買契約書の案、不動産の評価を示す資料、不動産業者の査定書、登記事項証明書などが挙げられています。求める資料は裁判所ごとに異なるため、申立先の案内で確認してください。査定書が許可の資料になる以上、査定は「いくらで売れそうか」だけでなく、根拠を書面で説明できる業者に頼む意味があります。磐田市とその周辺で売る場合の地域事情は磐田市の不動産売却にまとめています。

もう1つ、査定の時期も段取りに入れてください。申立ての資料になる査定書は、作成から時間が空きすぎると、価格の相当性を示す力が弱くなります。売り出しを始める時点ではなく、買主の条件が固まって申立てに入る時期に合わせて査定を取り直すと、資料の鮮度と売却価格の説明がそろいます。内覧の受け入れも、後見人と日程を共有してから始めるのが順番です。

段取りとしては、後見人・仲介業者・申立先の家庭裁判所の三者で順番を共有し、価格と買主の条件を固めた段階で申立てに入り、許可を得てから売買契約と決済へ進む流れを組みます。契約書には、許可が得られない場合の扱いをどうするかも含め、司法書士・弁護士の確認を受けておくと、許可待ちの期間に買主と行き違いが起きにくくなります。

当社がやらないこと、そのかわりにやること

当社は、後見開始の申立てや居住用不動産処分許可の申立てを代理すること、許可が出るかどうかを判断することは率先して行いません。申立ては司法書士・弁護士へ、許可の判断は家庭裁判所へ、という役割分担になります。本人の判断能力や後見の要否そのものに触れる相談も、専門家に確認してください。

そのかわりに当社は、仲介の立場で、許可申立ての資料になる査定書を根拠つきで作り、買主との条件交渉では「許可が出てから契約・決済へ進む」日程を最初から買主へ説明して組み立てます。許可の仕組みを知らずに通常の日程で売り出すと、買主にも本人にも負担がかかります。売却全体の流れは売却の流れにまとめていますので、後見の手続きと並行する期間の置き方を、契約の前に一緒に確認しましょう。