契約後・引渡し前の災害｜危険負担は誰が負う

売買契約を結んだあと、引渡しまでの間に台風や火災で家が壊れたら、売買代金はどうなるのか。ふだんは表に出ない論点ですが、契約から引渡しまで数週間から1か月ほど空く売却では、無関係とは言い切れません。台風の季節に契約が重なると、売主から「この間に何かあったら」と聞かれることがあります。

私は大石浩之（磐田市／不動産業）です。この記事では、民法534条と536条をもとに、引渡し前の滅失・損傷で代金の支払いがどう扱われるか、契約書の危険負担の条項をどう読むか、売主が引渡しまでに取る段取りを整理します。結論は先に書きます。法律の原則と、実際の契約書の書き方は、分けて読む必要があります。

原則は民法534条。引渡し前の滅失は、買主が代金の支払いを拒めます

民法534条第1項は、売買の目的物が引渡しまでに売主の責任ではない理由で滅失・損傷したとき、買主は代金の支払いを拒むことができると定めています。あわせて同法536条第1項は、当事者双方の責任ではない理由で債務の履行ができなくなったとき、債権者は反対給付の履行を拒むことができると定めています。家の引渡しができなくなれば、その反対給付である代金の支払いも拒める、という組み立てです。

ここで大切なのは、この原則が働く場面です。火災で建物が全焼して引渡し自体が成り立たないような場合と、雨漏り程度の損傷で済む場合とでは、扱いが同じにはなりません。損傷の程度によっては、買主が修繕を求めるのか、代金の減額を話し合うのか、契約をやめるのかが分かれます。条文は「拒むことができる」という入口を示すもので、個別の結論は損傷の中身と契約書の定めで決まります。

民法の危険負担は、2020年4月施行の民法改正で整理されました。改正前は売買の目的物についての債権者主義（買主が危険を負う考え方）が置かれていましたが、改正で債務者主義を基本とする形に改められています。古い解説記事では逆の説明が残っていることがあるため、確認日と改正の前後を取り違えないでください。

売主側で多い誤解は、「契約書に判を押したのだから、あとは買主の問題だ」という読み方です。引渡しまでは建物の管理も売主の側に残ります。空き家で売る場合でも、引渡しまでの間に窓の施錠や水道の元栓、庭木の倒伏の気配といった、被害を広げないための最低限の管理は売主の仕事です。管理を怠った結果の損傷は「売主の責任でない理由」とは読まれにくくなります。逆に、買主側の内覧や荷物の先行搬入が原因で起きた損傷は、原因を作った側の問題として扱われます。どちらにも帰責できない自然災害かどうかは、原因の切り分けから始まります。

実際の結論は、契約書の「危険負担」の条項で決まります

民法534条・536条は、当事者が契約で別の定めを置くことを妨げません。不動産の売買契約書では、引渡しまでの危険負担を売主が負うこと、売主・買主どちらの責任でもない理由で建物が滅失・損傷して修繕ができないときは契約を解除できること、修繕ができるときは売主が直してから引き渡すこと、といった条項を置くのが標準的な組み立てです。宅地建物取引業法35条の重要事項説明でも、引渡しまでの滅失・損傷の扱いは説明事項に含まれます。

つまり、売主が読むべき順番は「法律の原則、その次に自分の契約書」です。媒介業者が用意する契約書案の段階で、危険負担の条項がどう書かれているか、解除できる条件と、解除したときの手付金や既払金の扱いまでを、署名の前に読み合わせてください。条項の文面は契約ごとに異なるため、この記事の要約で代用はできません。磐田市のような台風・水害の話題が出やすい地域では、なおさら先に読んでおく価値があります（磐田市の不動産売却）。

雨漏りや台風被害の履歴を買主へ伝える「告知」の話とは、論点が別です。過去の被害と修繕の経緯の伝え方は、台風被害と雨漏りの告知で整理しています。本記事が扱うのは、契約のあと・引渡しの前に起きた被害の負担の行き先です。

売主の段取りは、保険を残す・知らせる・協議の記録を残す

段取りの1つ目は、火災保険を引渡しまで解約しないことです。契約が済んだからと保険を止めてしまうと、引渡し前の被害が無補償になります。解約は引渡しの日に合わせ、地震保険の付帯も含めて証券を確認してください。手続きの細部は火災保険の解約で確認する3つにまとめています。

2つ目は、被害に気づいたら、写真と日時を残して、すぐに媒介業者と買主へ知らせることです。危険負担の条項が働くかどうかは「いつ、どの程度の損傷か」が土台になります。黙って修繕してしまうと、損傷の程度の確認が後からできなくなります。3つ目は、修繕して引き渡すのか、価格を調整するのか、解除するのかを、契約書の条項に沿って協議し、合意した内容を書面に残すことです。口頭の了解だけで引渡し日を迎えないでください。

引渡し日そのものを後ろへずらす必要が出たときは、引渡し日の猶予の取り方もあわせて確認してください。修繕期間を見込む変更は、買主の住宅ローンの実行日にも関わるため、早めの連絡が前提になります。

決済の直前に被害が分かった場合は、その日のうちに「決済を止めるか、条件を変えて進めるか」を決めなければなりません。残代金の決済と引渡しは同日に行うのが通常で、金融機関の送金手続きも日程に組み込まれています。判断を翌日以降に持ち越すと、買主のローン実行や登記申請の日程から組み直しになります。だからこそ、台風の接近が予報されている期間に引渡し日が重なるときは、決済の前日までに建物の状態を一度見に行き、異常があれば当日を待たずに連絡する段取りを、契約の時点で決めておくのが安全です。

当社がやらないこと、そのかわりにやること

当社は、被災した建物の修繕工事を請け負うことや、保険金の請求手続きを代理することは率先して行いません。工事の見積りと保険の判断は、それぞれ工務店・保険会社と直接進めていただく形になります。法律の解釈が分かれる論点（解除の可否や損害の範囲）が出た場合は、弁護士・司法書士などの専門家に確認してください。

そのかわりに当社は、仲介の立場で、契約前に危険負担の条項を売主と一緒に読み、引渡しまでの段取り表に「保険の解約日」と「被災時の連絡順序」を先に入れておきます。万一のときに慌てるかどうかは、契約の日にどれだけ読み合わせたかで決まります。売却全体の流れは売却の流れにまとめています。