借地権付きの家を売る｜地主の承諾と承諾料の確認

土地を借りて建てた家を売ろうとすると、通常の売却にはない段取りが1つ増えます。建物は自分の所有でも、土地の借地権は地主との契約の上に成り立っているため、買主へ借地権を譲るには地主の承諾が前提になるのです。承諾の見通しがないまま売り出してしまうと、買主が見つかってから話が止まることがあります。

私は大石浩之（磐田市／不動産業）です。この記事では、民法612条と借地借家法19条をもとに、なぜ承諾が要るのか、承諾を取る順番、譲渡承諾料の考え方、そして承諾が得られないときに残された道を整理します。借地権付きの家は売れないわけではありません。順番を間違えないことが大切です。

借地権の譲渡には、地主の承諾が前提です

結論から言えば、借地権付きの家を売る手続きは「建物の売買」と「借地権の譲渡への地主の承諾」の2つで成り立ちます。民法612条第1項は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲渡し、または転貸することができないと定めています。土地の賃借権である借地権も、この枠組みの上にあります。

承諾のない譲渡は、借地契約の解除の原因になり得ます。売主と買主の間で契約が済んでも、地主との関係が片付いていなければ、買主は安心して住み続ける土台を得られません。そのため実務では、売買契約の前に承諾書面を取り付けるか、承諾を条件として契約を組み立てます。売却の際の重要事項説明でも、借地権の種類・存続期間・譲渡の可否は説明事項になります。

なお、借地権そのものは登記がなくても、土地の上に自分名義で登記された建物を所有していれば第三者に対抗できます（借地借家法10条第1項）。買主が建物の登記名義を引き継ぐことで、この対抗力も引き継がれる形になります。磐田市でも、借地の上に建つ戸建ての相談は珍しくありません（磐田市の不動産売却）。

承諾を取る順番は「売り出す前」です

承諾の打診は、媒介契約や募集より前に進めるのが順番です。まず手元の借地契約書で、借地権の種類（普通借地権か定期借地権か）、存続期間と残りの年数、譲渡に関する条項、地代の額を確認します。契約書が見当たらない場合は、地代の支払い記録や、地主との過去のやり取りの資料を手がかりにします。

次に、地代の支払い状況をそろえます。未払いがある状態では、承諾の協議自体が進みにくくなります。そのうえで、譲渡したい事情と買主の見通しを地主へ伝え、承諾の意向と条件（次の節の承諾料を含む）を書面で確認します。口頭の感触だけで募集を始めないことが、買主を待たせないための線引きです。

買主が住宅ローンを使う場合は、もう1つ確認が増えます。金融機関によっては、借地権への抵当権設定について地主の承諾書を求めることがあります。譲渡の承諾と抵当権設定の承諾は別の書面になることがあるため、買主の融資の見通しと合わせて早めに聞いておくと、決済直前の足止めを避けられます。ローン残債が残る建物の進め方は住宅ローンの残債がある家を売るにも整理しています。

定期借地権の場合は、更新がないことや期間満了時の扱いが契約の特約で定められています。残存期間の長さが買主の融資や価格に影響するため、種類の確認は査定の前に行います。

譲渡承諾料に、法律で決まった金額はありません

承諾の条件として、地主へ譲渡承諾料（名義書換料と呼ばれることもあります）を支払う取り決めになることがあります。ここで押さえたいのは、承諾料の金額も料率も、法律には定めがないという点です。金額は当事者間の協議で決まります。

目安として、土地の更地価格の1割前後という水準が実務の解説で語られることがあります。たとえば更地価格が2,000万円と評価される土地であれば、1割は200万円という計算です。ただし、これは法律で決まった金額ではなく、地域の慣行や借地契約の内容、残存期間によって変わります。提示を受けた金額は、根拠と合わせて書面に残し、売主の手取りの計算に入れてから判断してください。手取りの考え方は手取り額で考えるにまとめています。

承諾料は、仲介手数料や登記費用と同じく売却に伴う費用の1つです。査定の段階で見込んでおかないと、成約価格だけを見た手取りの見通しがずれてしまいます。借地権の価格そのものは、承諾の見通しと残存期間を前提に査定されます。査定価格の根拠の聞き方は査定価格の根拠は、どこまで聞いていいのかに整理しています。

上記の「更地価格の1割前後」は、目安として語られる水準の紹介です。当事者間の協議結果がこれと異なることは珍しくありません。金額の適否は、契約書の条項と合わせて司法書士・弁護士などの専門家にも確認してください。

当社がやらないことと、そのかわりにやること

当社は、地主の承諾の見通しを確認しないまま借地権付きの家を売り出し、買主が決まってから承諾交渉を始める進め方を、率先して行いません。承諾が取れなければ契約を白紙に戻すしかなく、買主にも売主にも時間の損失が出るためです。承諾料の見込みを伏せたまま手取りを示すことも行いません。当社が買主になることもありません。

そのかわりにやることは、承諾の段取りを売却計画の先頭に置くことです。借地契約書の確認、地代の支払い状況の整理、地主への承諾の打診と条件の書面化までを媒介契約の前に進め、承諾料の見込みを入れた手取りの試算を示してから募集に入ります。条件がそろっていれば、借地権付きの家も通常の戸建てと同じ土俵で買主に説明できます。

それでも承諾が得られないときは

協議を尽くしても承諾が得られない場合のために、借地借家法19条第1項が裁判所の許可の仕組みを用意しています。買主が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないにもかかわらず地主が承諾しないときは、裁判所は借地権者の申立てにより、承諾に代わる許可を与えることができます。許可にあたって、借地条件の変更が命じられたり、許可が財産上の給付（承諾料に当たる支払い）と結び付けられたりする場合があります。

裁判所が判断の材料にするのは、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情など一切の事情です（同条第2項）。また、地主の側にも、裁判所の手続きの中で自ら建物と借地権の譲渡を受ける旨を申し立てる道が用意されています（同条第3項）。借地権者に不利な特約でこの仕組みを封じることはできません（同法21条）。

裁判所への申立ては時間と費用がかかるため、売却計画としては最後の手段です。ただし「承諾がなければ終わり」ではないことを知っておくと、地主との協議でも落ち着いて条件の話ができます。申立てを含めた個別の進め方は弁護士に、税金の判断が必要な論点が出てきたら税理士に、登記の段取りは司法書士に確認してください。当社は、その手前の契約書確認と承諾交渉の段取りを、売主の側に立って組み立てます。