中古戸建売却相場｜2026年5月指数と査定額を比較

不動産会社から中古戸建の査定書を受け取ると、全国の相場と比べて高いのか、安いのかを確かめたくなります。2026年8月31日に国土交通省が公表した数字には、全国の既存住宅販売量指数が載っています。

ただし、販売量指数は家の価格を表す数字ではありません。この記事では、2026年5月の全国と中部の動きを査定額とどう照らすか、査定書のどこを確認すればよいかを整理します。

中古戸建の売却相場と販売量指数は、別の数字

中古戸建の売却相場を考えるとき、既存住宅販売量指数は「どれくらい取引が動いたか」を見る資料であり、1軒の売却価格を決める資料ではありません。

国土交通省の既存住宅販売量指数は、建物の売買を原因とする所有権移転登記のうち、個人が取得した既存住宅の量を加工して指数化したものです。2010年の平均を100とし、季節による増減を調整した確報値が公表されています。

意外に感じるかもしれませんが、この指数には別荘、セカンドハウス、投資用物件なども含まれます。総務省統計局の住宅・土地統計調査で把握する既存住宅取引量とは範囲が同じではありません。戸建ての売却価格を知りたい方が、そのまま査定額へ掛け算する数字ではないのです。

言い切ります。販売量指数124.6は、家の価格が2010年平均の124.6％という意味ではありません。指数が示すのは、個人が取得した既存住宅の取引量の動きです。査定書の金額と比べる前に、何を測った数字かをそろえてください。

2026年5月の全国と中部を、戸建てで比べる

2026年5月の既存住宅販売量指数は、全国合計125.0で前月比3.5％減、全国の戸建住宅は124.6で3.4％減でした。中古戸建の取引量が、全国全体で前月より縮んだことを示します。

一方、中部ブロックの戸建住宅は137.8で前月比1.1％減でした。中部ブロックの合計は137.1で1.8％増です。中部には静岡県のほか、長野県、岐阜県、愛知県、三重県が含まれます。

出典：国土交通省「既存住宅販売量指数 令和8年5月分」。2010年平均を100とする季節調整値・確報値。数値は2026年9月3日に確認しました。

この表の良いところは、全国合計だけでは見えない違いを切り分けられることです。全国の合計が3.5％減でも、中部の合計は1.8％増。戸建てに限れば中部も1.1％減ですが、全国戸建ての3.4％減より減り方は小さい。全国と地域、戸建てとマンションを混ぜずに見る材料になります。

そのうえで、注文したい点があります。中部の戸建て指数137.8が、磐田市の中古戸建の価格上昇率や、個別の売却しやすさを示すわけではありません。5県をまとめた量の指標だからです。磐田市の不動産売却エリア情報を確認する場合も、全国指数は入口の材料に置き、物件の前面道路や土地面積、築年、修繕履歴を別に見ます。

査定額と比べるときは、指数ではなく根拠を見る

中古戸建の査定額を全国の指数と比べるときは、数字の大小ではなく、査定額がどの根拠から組み立てられたかを比べてください。

私が査定書で確認したいのは、次の4項目です。

1. 成約事例：近い地域で、土地と建物の面積、築年、道路条件が似た事例か。
2. 成約時期：2026年5月の指数を出すなら、いつの取引を価格の根拠にしたか。
3. 現在の競合：同じ価格帯で売り出し中の中古戸建と、どこが違うか。
4. 個別の調整：修繕、境界、接道、解体の要否などで、何を加え、何を引いたか。

成約事例は、実際に売買が成立した価格です。販売量指数は取引量の動きです。両方を同じ「相場」と呼ぶと、査定額の説明がぼやけます。成約事例と現在の競合を価格の土台にして、販売量指数は買主の動きが強いか弱いかを見る補助線に置くのが、私の案内です。

査定額を全国戸建ての前月比3.4％減と同じ割合で動かす計算も、比較としては成り立ちません。販売量が減った理由は、季節調整後の取引量の変化として公表されているだけで、個別物件の立地や状態、買主の予算帯までは示さないからです。指数は価格の答えではなく、説明を深めるための問いを作る数字です。

路線価も同じです。路線価は税務上の評価に使われる価格で、売却価格とは役割が違います。査定額との比較材料を増やすときは、路線価と売却価格が違う理由を先に読み、税の数字を市場価格へ直接置き換えないでください。

私は、全国指数を査定書に載せるかどうかで迷うことがあります。出典を明記すれば読者の材料になりますが、数字だけが独り歩きすると「中部は指数が高いから、この家も高く売れる」と受け取られかねません。だから、載せるなら「取引量の指標であり、価格の指標ではない」と同じ欄に書く。説明を省くなら、載せないほうが誤解は少ないと考えています。

今回は体験ストックに記載された個別相談の一場面はありません。ここからは、査定と販売計画を説明する立場からの私の意見です。全国の数字を出す目的は、売主様を急がせることではなく、担当者がその数字を査定のどこに使ったかを確認できるようにすることです。

査定書の価格を、手取りと販売期間に翻訳する

査定額を比べるときは、売り出し価格だけでなく、売却後に残る金額と、成約までの想定期間を同じ表に置くことが必要です。

査定額からは、仲介手数料、登記や測量の費用、残置物の処分、必要な修繕などが差し引かれることがあります。税金や住宅ローンの残債も、家ごとに条件が違います。査定額が高い会社を選ぶだけでは、手取り額の比較になりません。

販売期間についても、販売量指数から日数は読めません。いつ広告を始め、どの価格帯で出し、何件の問い合わせや内覧があり、いつ見直すのかを販売計画で確認します。期限から売却日を組むときは、平均100.1日を3期限に分けて考える方法も参考になります。100.1日は首都圏中古戸建の登録から成約までの平均で、全国や静岡県の中古戸建の完了日ではありません。

当社がやらないことは、販売量指数だけを理由に査定額を上下させることです。そのかわりにやることは、成約事例、現在の競合、物件の個別条件、費用と手取りを一つの説明にまとめることです。当社は買主にならず、買取を率先して行いません。買取や買取保証を選ぶ場合も否定せず、仲介で売る案と、引渡し時期や手数料を含めて比較します。

当社は、売主様へ「指数が下がったから早く決めてください」とは案内しません。全国の動きが弱い月でも、物件の立地、状態、価格帯、売り方で結果は変わります。反対に、数字が良い地域でも、接道や境界の確認が遅れれば販売開始がずれます。数字を不安の材料にせず、段取りの確認へ使うのが実務的です。売り出し価格の置き方は、売り出し価格の決め方と値下げ時期でも具体的に説明しています。

今日できる比較は、査定書の3欄を埋めること

今日できる確認は、査定書の余白に「成約事例」「競合」「手取り」の3欄を作ることです。販売量指数は、その3欄を考えるときの背景資料として置きます。

• 成約事例：物件名を特定できる情報ではなく、地域、面積、築年、成約時期、成約価格を確認する。
• 競合：同じ地域と価格帯の売り出し中物件を並べ、道路、状態、駐車台数、引渡し時期の違いを書く。
• 手取り：売却価格から仲介手数料などの費用を引き、税金や残債は個別条件として別欄に残す。

担当者には、「2026年5月の全国・中部の販売量指数は、査定額のどの部分に反映していますか」と聞いてください。価格へ直接掛けたのか、販売期間の見立てに使ったのか、それとも参考情報なのかが分かります。回答が曖昧なら、指数を根拠にする前に、成約事例と調整項目を見せてもらう段階へ戻ります。

全国の中古戸建販売量が前月比3.4％減、中部が1.1％減という事実は、売主様の家が同じ割合で値下がりしたという話ではありません。私は、査定額の妥当性は指数の数字で決めず、近い成約事例と個別条件、費用を並べて判断するよう案内しています。今日、売却を決める必要はありません。比較表の3欄が埋まれば、決めるための材料が一つ増えます。

出典：国土交通省「既存住宅販売量指数 令和8年5月分を公表」および同資料の公式PDF（2026年9月3日確認）。指数の定義、対象範囲、地域区分は公表資料によります。記事の数値や制度は更新されることがあります。税務、登記、相続の個別判断は、税理士・司法書士など各分野の専門家にご確認ください。