中古住宅売却と住宅ローン控除｜2026年の3資料

省エネ改修をした中古住宅を売ろうとして、断熱材の請求書やBELS評価書は見つかった。けれど、買主が住宅ローン控除の申告に使う書類がどれか分からない。売り出し前には、ここで手が止まりやすくなります。

2026年9月6日に国土交通省と国税庁の資料を確認しました。2026年から2030年までの入居では、一定の既存省エネ住宅の控除期間は13年です。ただし、売主が集める「3資料」は全部を渡す話ではありません。住宅の区分に合う1点を特定する話です。

2026〜2030年入居は、既存省エネ住宅も13年

2026年1月1日から2030年12月31日までに入居する場合、認定住宅と一定の既存省エネ住宅の住宅ローン控除期間は13年です。その他の既存住宅は10年なので、中古住宅を一括りにはできません。

国土交通省の「既存住宅を取得したとき」の案内では、年末の住宅ローン残高等の0.7％を所得税などから控除します。2026年入居の主な区分は次のとおりです。

※ ZEH水準省エネ住宅は、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上です。省エネ基準適合住宅は、同4以上かつ同4以上です。子育て世帯は19歳未満の扶養親族がいる方、若者夫婦世帯は夫婦のどちらかが40歳未満の世帯を指します。判定日は入居年の12月31日です。

買主側には、返済期間10年以上、合計所得金額2,000万円以下、住宅の引渡しから6か月以内に入居し、その年の12月31日まで住み続けるなどの要件もあります。床面積は原則40平方メートル以上です。合計所得金額が1,000万円を超える場合や、子育て・若者夫婦世帯の上乗せを使う場合は50平方メートル以上となります。

意外なのは、売買契約書に「省エネ住宅」と書くだけでは13年にならないことです。住宅の性能区分と買主個人の要件を別々に確認して、初めて申告へ進めます。売主が性能資料を渡しても、控除の適用まで約束することはできません。

3資料は全部ではなく、使える1点を選ぶ

省エネ基準適合住宅の性能を示す候補は、建設住宅性能評価書、住宅省エネルギー性能証明書、一定の検査済証の3つです。国土交通省の2026年7月更新Q&Aは「いずれかの書類」としています。

1. 建設住宅性能評価書の写し：断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級の両方が記載され、必要な等級を満たすものです。「設計住宅性能評価書」と名前が似ていますが、申告用の候補は「建設」の評価書です。
2. 住宅省エネルギー性能証明書：建築士事務所に属する建築士、登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関、住宅瑕疵担保責任保険法人が発行できます。手元の図面やBELS評価書は、発行時の裏付け資料になり得ます。
3. 検査済証の写し：2025年4月1日以後に建築確認を受けたことが分かるものです。省エネ基準適合住宅の証明に限られ、ZEH水準まで示す書類にはなりません。

3資料を全部そろえるのではありません。該当する1点を売り出し前に特定します。これがこの記事の結論です。認定長期優良住宅や認定低炭素住宅では、認定通知書など別の書類も確認します。ZEH水準省エネ住宅は、上の1か2で必要等級を示します。

省エネ性能ラベルやBELS評価書は、買主への説明には役立ちます。ただし、それだけを確定申告用の性能証明にはできません。広告表示と税務書類の役割は、中古住宅売却と省エネラベル｜2026年の3資料でも分けて説明しています。

建設住宅性能評価書の評価と、住宅省エネルギー性能証明書に係る家屋調査には時期の条件があります。原則は買主の取得日前2年以内か、取得日後6か月以内です。古い評価書が見つかっても、名称、等級、評価日を見ずに使えるとは判断しません。2026年4月1日前の入居には経過措置があるため、国土交通省のQ&Aで期限を確認します。

良い点は資金計画、注文は売価へ直結させないこと

控除期間が13年へ延びた良い点は、性能のある中古住宅を選ぶ買主が、購入後の家計を長い期間で考えられることです。売主にとっては、家の性能を購入判断の材料として渡しやすくなります。

省エネ基準適合住宅で年末ローン残高が借入限度額の2,000万円なら、0.7％は年14万円です。認定住宅やZEH水準省エネ住宅で3,500万円なら年24万5,000円です。実際の控除額は年末残高、所得税額、住民税額などで変わり、この額が毎年そのまま戻るわけではありません。

その上で注文したいのは、13年という表示を売価へそのまま足さないことです。買主が借りる額、所得、入居日で控除額は変わります。売主が「この家なら13年使える」と広告で言い切れば、住宅の性能と買主の税務判断を混ぜてしまいます。

性能資料は値上げの札ではなく、買主が資金計画を作るための材料です。書類がある良さは、価格を自動で押し上げることではありません。断熱性能と申告資料の根拠を、未確認のままにしないことです。

当社は控除を約束せず、資料の引継ぎ表を作る

当社は買主が住宅ローン控除を使えるという税務判断をしません。そのかわり、査定から契約までの各段階で、性能資料の有無、評価日・家屋調査日、発行者、買主へ共有した日を一枚の表にします。

ここからは体験ストックにないため、実話ではなく私の判断として書きます。私は、省エネ性能を販売資料へ出すこと自体には賛成です。一方で、控除まで売主側が先回りして言い切る説明には迷いがあります。書類を渡せば役割を果たした、とも思いません。買主が契約前に確認できる日程を作り、分からない欄を「未確認」と残すほうが、売主と買主の双方に誠実です。

売主自身が使う3,000万円特別控除や買換え特例と、買主側の住宅ローン控除も別制度です。売却と買換えが重なる方は、自宅売却の3000万円控除と買換え特例｜5つの違いで適用年を年表にしてください。

住宅ローンの残債精算と抵当権抹消も、性能資料の引継ぎとは別工程です。決済日から逆算する順序は住宅ローンの残債がある家を売る｜抵当権抹消の3手順で確認できます。販売価格だけでなく、調査費や発行費も引いた手取りで比べる考え方は手取り額で考える｜なぜ仲介をすすめるのかにまとめています。

今日できるのは、書類袋を三つに分けること

中古住宅の売主が今日できる確認は、手元の資料を「申告候補」「発行の裏付け」「その他」に分けることです。売るかどうかを決める前でも、費用をかけずに始められます。

1. 「建設住宅性能評価書」があるかを探し、断熱等級、一次エネ等級、評価日を見る。
2. 確認済証と検査済証を並べ、建築確認の日が2025年4月1日以後かを見る。
3. 1と2で足りなければ、住宅省エネルギー性能証明書を発行できる機関へ、費用、調査日、必要資料を聞く。
4. BELS、図面、工事監理報告書、改修請求書、設備の型番を、発行機関へ見せる資料候補や手掛かりとして一袋へ集める。

磐田市の中古住宅でも確認順は同じです。地域での査定や販売計画の入口は、磐田市の不動産売却に整理しています。建物が1981年12月31日以前のものなら、省エネ資料とは別に耐震基準を満たす証明も確認します。

当社が買主になることはなく、買取を率先して行いません。そのかわり、仲介では使える資料と使えない資料を分け、追加調査をする案としない案を、費用、販売開始日、手取りで比べます。買取や買取保証を選ぶ場合も否定せず、資料の引継ぎ条件を契約前に確認します。

制度を知っている人だけが得をして、書類の名前を知らないだけで選択肢が消える。それが一番よくないと私は考えます。今日、売却を決める必要はありません。まず一枚を特定する。その段取りが、買主の検討材料を残し、売主の説明も守ります。

出典：国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国土交通省「住宅ローン減税Q&A（令和8年度税制改正後）」、国税庁「マイホームを持ったとき」（いずれも2026年9月6日確認）。制度、様式、金額は変わることがあります。住宅ローン控除の適用は買主の入居日、所得、借入期間などでも変わります。税務・登記・建築の個別判断は、税務署、税理士、司法書士、建築士など各分野の専門家へ確認してください。