自然死があった家の売却｜告知の3つの疑問

家族が自宅で亡くなった。その家を売りたいけれど、内覧に来る人へどこまで話すのか。説明したら価格が下がるのでは、と迷う売主の方に向けた売却ノートです。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。宅地建物取引士として、告知の要否と値付けは分けて考えます。当社は、死亡歴があるという理由だけで値下げを勧めません。まず、何が分かっていて、何を確かめる必要があるかを整理します。

疑問1｜自然死があった家は、売却時に告知するのか

国土交通省のガイドラインでは、住宅での自然死は、宅地建物取引業者が原則として告げなくてもよいと整理されています。老衰や持病による病死が例です。ただし、特殊清掃等が行われた場合や、買主から質問された場合などは別に考えます。

根拠は、2021年10月8日公表の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。対象は住宅として使う不動産。売買と賃貸借の両方について、自然死の原則を示しています。

私は、家で人が亡くなったという一点で一括りにしない点を評価します。住まいは生活の場所です。家族を自宅で看取ったことと、発見が遅れて建物に影響が生じたことを、同じ条件として扱わずに検討できます。

その一方で、売主向けの説明では「原則として」の後ろを省かないでほしいと思います。自然死だから何も伝えなくてよい、と受け取ると、仲介担当が例外の有無を確認する材料まで失います。

当社は、買主への告知を判断する前に、売主が知っている事実を当社へ伝えていただく順序にします。買主へ告げる範囲と、担当者が事情を把握するための聞き取りは、同じではありません。

なお、このガイドラインは宅建業者の業法上の義務を整理したものです。売主の民事上の責任を一律に免除する資料ではありません。契約内容や個別事情を含む判断は、仲介担当と整理し、必要に応じて弁護士へ確認してください。

疑問2｜例外は何か。3年たてば説明しなくてよいのか

自然死でも、発見の遅れなどに伴って特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、告知不要の原則から外れます。売買には「3年待てば告げなくてよい」という一律の期間は示されていません。

国土交通省のガイドラインで「概ね3年」とする説明は、一定の事案に関する賃貸借取引の扱いです。売却を考えている家に、その期間だけを持ち込むことはできません。売買での告知は、買主の判断への影響などを踏まえて検討します。

別の例外もあります。買主から死亡事案の有無を問われた場合や、社会的影響から把握しておくべき特段の事情がある場合です。ガイドラインは、経過期間や死因にかかわらず、調査で分かった点を告げる必要があるとしています。

当社は、清掃をしたという言葉だけで判断しません。通常の片付けなのか、死亡に伴う汚損・臭いへの処置なのか。作業明細、実施時期、施工箇所を見て確認します。「特殊清掃」という見積書の表題だけで結論を出さず、作業内容を確かめます。

売主側でできるのは、処置の記録を残すことです。清掃や床の張り替えを依頼したなら、請求書だけでなく内訳も保管してください。分からない箇所は推測で埋めず、依頼先に作業範囲を照会する材料にします。

仲介を介さず売る場合も、説明の問題が消えるわけではありません。誰が調査し、書面を作り、質問に答えるかは、個人間売買と仲介を比べる3項目でも整理しています。

疑問3｜買主へ話すとき、家族の事情まで伝えるのか

告知が必要な場合でも、家族の事情を際限なく話すという意味ではありません。国土交通省のガイドラインは、判明した発生時期、場所、死因の区分、特殊清掃等の実施の有無などを伝える扱いを示しています。不明な点は不明と伝えます。

同ガイドラインでは、亡くなった方の氏名、年齢、家族構成や、具体的な亡くなり方・発見状況まで告げる必要はないとしています。遺族の名誉や生活の平穏への配慮も求めています。買主の判断材料を整えることと、私生活の詳細を広げることは分けられます。

私は、説明を短くしたいご家族の気持ちと、買主に判断材料を渡す必要との間で迷います。「全部話せば安心」とも、「聞かれるまで伏せればよい」とも考えません。相談の席を想定するなら、まず紙に「確認済み」「不明」「追加で確認すること」の欄を作りたい。これは実例の紹介ではなく、私の考える整理の仕方です。記憶と書類の食い違いがあれば、説明文を整える前にその差を確かめます。

当社へ相談する段階では、手元にある記録と、家族から聞いた内容を分けて伝えてください。例えば「発見日は分かるが、亡くなった日は確認できていない」なら、その区別を残します。日付を合わせるために推測の数字を書かないことです。

書類では、死亡事案と清掃・修繕の履歴が対応するように整理します。使用する告知書の欄が足りなければ、備考や別紙の使い方を担当者と決めます。物件状況報告書と付帯設備表の違いも、記載先を考える手掛かりになります。

当社は、説明する内容・相手・時期を売主とすり合わせ、書面と口頭の説明を揃えます。買主からの質問には、確認済みの事実で答えます。回答に必要な情報が欠けるなら、その場で断定せず、確認先と返答の予定を決めます。

2025年の7万6,941体は、自然死の件数ではない

警察庁が2026年に公表した2025年の集計では、警察取扱死体204,562体のうち、自宅で死亡した一人暮らしの者は76,941体、37.6％でした。自然死だけを数えた数字ではなく、住宅の売却価格を調べた統計でもありません。

確認箇所は、警察庁発表ページの「報道発表資料の概要」です。分母は警察が取り扱った死体の総数です。全国の死亡者全体を分母にした割合でも、自宅で亡くなった方すべての人数でもありません。

私は、この統計から一軒の家の値引き率を出すことはできないと考えます。「自宅で亡くなった人がこれだけいる」という数字と、「この家をいくらで売るか」の間には、建物の状態、立地、説明すべき事情、購入希望者の判断が挟まります。

当社は、統計を理由に売主を急がせません。全国の件数が分かっても、目の前の家で特殊清掃が行われたかは分かりません。売主の判断に必要なのは、全国の割合を自宅へ当てはめることではなく、その家について確かめられる資料です。

値下げを決める前に、説明用の資料を1組にする

当社は、死亡歴だけを値下げの理由にせず、告知内容と販売条件を別々に整理します。今日できる一歩は、発生・発見の時期と、清掃・修繕の記録を1組にまとめ、分からない点に印を付けることです。

• 時期と場所：分かっている日付・部屋を記し、推測と区別する。
• 清掃・修繕：実施の有無、作業明細、施工箇所の資料を揃える。
• 確認先：家族の記憶、依頼先の記録など、情報の出どころを分ける。
• 販売条件：売却希望時期と、維持費を負担できる期間を書き出す。

当社は、説明の整理が済む前に、安く売る結論へ飛びません。今は売らない、資料を確認してから売る、期限を優先して売る。どれを選ぶにしても、事情を説明できる状態にしておけば比較ができます。今日の成果は売却の決断ではなく、判断材料が一つ増えることです。

当社は買主にならず、買取や買取保証を率先して行いません。そのかわり、仲介での販売計画と、期限を優先する場合の条件を整理します。買取を選ぶこと自体は否定しません。買取の提案を受けたときの確認事項に沿って、価格だけでなく説明事項や費用も比較します。当社が媒介して買取会社へ売る場合には、仲介手数料が発生します。

価格への影響がないとも言い切れません。実際の価格は、物件の条件と買主の反応を踏まえて検討します。当社は販売開始時に、問い合わせや内覧後の反応をいつ見直すかを決め、価格調整の理由を確認します。死亡歴と無関係な建物の傷みや道路条件まで混ぜて、理由の分からない値下げにはしません。

磐田市で売却を検討する方にも、私はこの順序で案内します。まず記録を揃え、告知の範囲を確認する。そのうえで、売る時期と手元に残る金額を考えてください。

出典・確認日：2026年10月10日。警察庁「令和7年中における死体取扱状況」、国土交通省の2021年10月8日公表資料、同ガイドライン本文（3・5〜8ページ）を参照しています。

本稿は2026年10月10日に確認した一般的な情報です。制度・解釈・数値は変わる場合があります。個別の告知義務や契約上の責任は、事実関係と契約内容により異なります。仲介担当と整理し、法的判断は弁護士に確認してください。