家売却前の石綿調査｜解体見積もりの3確認

古家を壊せば土地として売りやすくなるのか。解体見積もりを取り寄せたら「石綿は別途」とあり、結局いくら残るのかわからない。売るかどうかを決める段階では、この未確定の費用を先にほどく必要があります。

私は大石浩之（磐田市／不動産業）、宅地建物取引士です。ここでは、家売却前の石綿調査の手順を、売主が見積書で確認できる形にします。石綿を含むかどうかの判定は調査者の仕事。当社は、その結果を販売条件と手取りの計算につなぎます。

石綿調査は、売買そのものではなく解体の前に考える

石綿（アスベスト）の事前調査は、解体・改修する部分の材料に石綿が使われているかを工事前に調べる手続きです。売却だけを理由に、一律に家全体の調査を義務付ける話とは分けて考えます。

厚生労働省の石綿総合情報ポータルサイトは、工事の規模にかかわらず、対象部分の材料を調査すると説明しています。原則は設計図書などの書面と現地の目視の組み合わせです。建築物の調査者の資格要件は、原則として2023年10月1日以降着工の工事から適用されています。資料で着工日を確認する場合などの例外の適用は、元請業者に根拠を確認します。

2026年1月1日からの変更は、一部の工作物の調査者にも資格要件が適用されることです。住宅本体の調査が2026年に初めて必要になったわけではありません。厚生労働省の2023年1月12日通知は、特定工作物に加え、それ以外の工作物でも石綿使用のおそれがある塗料などを除去する作業を対象に挙げています。モルタルやコンクリート補修材の除去も含まれます。

出典：厚生労働省「石綿障害予防規則の一部を改正する省令の施行について」第2〜4項、石綿総合情報ポータルサイト「工事の元請業者」「工作物石綿事前調査者」。2026年9月15日確認。工作物は建築物以外の設備などを指し、具体的な分類と必要資格は対象ごとに確認します。

私は、調査する人の知識を確かめる仕組みには意味があると考えます。図面だけでは拾えない材料も、工事の範囲に沿って見てもらえるからです。そのうえで、売主への説明には注文があります。「資格者が調べます」の一言で終えず、どこまで見て、どの費用が残るのかを見積書に示してほしいのです。

確認1｜住宅本体・外構の調査範囲と担当資格をそろえる

調査範囲は、解体する範囲と同じ図面に書き込んでもらいます。住宅本体のほか、物置、塀、設備など、撤去する物と残す物を分けるのが出発点です。

売主が用意するのは、見つかる範囲の設計図書、建築時期がわかる書類、増改築や外壁補修の記録です。図面がないなら「なし」と伝えます。資料を探すために自分で壁を剥がしたり、屋根材を割って持ち込んだりせず、現地確認や試料採取は専門の担当者に依頼してください。

• 見積もりの対象は住宅本体だけか。撤去予定の外構や設備を含むか。
• 調査する人の氏名と資格の種類は何か。その資格で今回の対象を調査できるか。
• 天井裏など調査時に確認できない場所はどこか。いつ、どの方法で追加確認するか。

厚生労働省の工作物の案内では、対象により調査できる資格が分かれています。「建築物の資格を持つ人なら工作物も全部調べられる」とは扱えません。一方で、すべての工作物について別の資格者を呼ぶと決めつけることもできません。対象物と資格の組み合わせを、元請業者から書面で回答してもらいます。

家の中に荷物が残り、壁や床を見られないなら、調査前に移動する荷物の範囲も決めます。残置物の搬出と解体工事で同じ作業を二重に計上しないよう、売却前の残置物処分の進め方も一緒に確認してください。

確認2｜追加費用は「別途」の条件まで書いてもらう

石綿調査費は、書面・目視、分析、報告書作成のどこまで含むかを分けて確認します。調査費が安くても、石綿があった場合の除去や処分が未計上なら、解体総額はまだ決まりません。

厚生労働省の小規模工事の案内には、石綿の有無を確認できない材料は分析する方法のほか、「石綿あり」とみなして必要な措置を講じる方法も示されています。分析をしない選択は、石綿がないと扱うことではありません。分析費だけを省いた見積もりと、除去まで含めた見積もりを同じ条件として比較しないことです。

私はこう考えます。安い調査費より、最後に払う解体総額を見る。「別途」の金額が空欄のままでは、売主の手取りも空欄です。ただ、分析をどこまで先に頼むかは私も迷うところです。調査を増やせば先に支出が出る。みなしで進めれば除去費が膨らむ可能性がある。だから、分析する案とみなしの案で、調査から処分までの総額と日程を並べて判断したいのです。

たとえば比較方法だけを示す仮定として、通常の解体費200万円、調査・分析10万円、石綿関連の追加工事60万円なら、合計は270万円です。別の案が調査5万円、追加工事80万円、通常の解体費200万円なら285万円。調査費は5万円安くても、総額は15万円高くなります。

この金額は相場・実際の見積もりではなく、計算方法を示す税込の仮定です。両案の調査範囲、適法な施工内容、撤去数量が同じと仮定し、ほかの追加費用は含めていません。実額は現地調査後の見積もりで置き換えてください。

確認3｜報告書と見積もりの材料・数量を照合する

売主は事前調査の報告書を受け取り、調査した場所と判定根拠を見積もりに照合します。「石綿なし」という口頭の回答だけで、撤去範囲の全部が確認済みとは判断しません。

厚生労働省の案内は、元請業者から発注者への事前調査結果の報告が必要と説明しています。行政への報告と、売主が説明を受けることは別です。建築物の解体では、解体部分の床面積の合計80㎡以上が事前調査結果の行政報告の対象です。80㎡未満だから調査自体も不要、という読み方はできません。

当社は、報告書の読み合わせで「含有あり」「含有なし」「含有とみなす」「未確認」を分けます。材料の位置が図面や写真で追えるか、分析結果がどの場所に対応するか、調べられなかった部分が残るかを見ます。追加調査をする予定なら、その完了日と見積もりを更新する日も一緒に記録します。

依頼前に、報告書の受け取り方法を紙かPDFかで決めておくと、そのまま売却資料として整理できます。工事を別の会社に頼む可能性があるなら、引継ぎに使える資料の範囲と再確認の要否も聞いておきます。報告書があれば次の施工者の確認が不要になる、と約束することはできません。

更地と古家付きの手取りを並べてから解体を決める

更地売却を選ぶかは、売却価格から調査・解体・売却経費を引き、古家付きで売る案と比較して決めます。解体費を具体化する目的は、解体の発注を急ぐことではなく、売主の判断材料をそろえることです。

当社は買主にはならず、買取や買取保証を率先して行いません。そのかわり、古家付きと更地の想定売価、石綿関連費用、当社の仲介手数料、測量費などを同じ表に載せます。借入金の返済や税負担も含め、最終的に手元へ残る額を分けて確認します。買取を選ぶ場合も否定せず、解体を誰が負担する条件かを確認し、当社の媒介で売るなら仲介手数料も差し引いて比べます。

補助を検討する方は、調査や契約に進む前に自治体へ対象経費と手続きの順番を確認してください。磐田市の空き家解体補助を考えるときの確認事項を整理しています。売却条件の地域別の入口は磐田市の不動産売却です。相続した家の税の扱いは、空き家の3,000万円控除と取り壊しの順番も参考に、税理士へ個別に確認してください。

今日することは、解体の依頼先へ「調査範囲、追加費用の条件、報告書の納品内容を分けた見積もりをください」と伝えることです。当社は、未確定の費用をゼロ円として手取りを示しません。私は、調査結果が出てから売り方を決める順番を案内します。

出典（2026年9月15日確認）：厚生労働省「石綿障害予防規則の一部を改正する省令の施行について」（2023年1月12日通知）／石綿総合情報ポータルサイト「工作物石綿事前調査者」「工事の元請業者」「小規模工事等の着工前に必要な手続きについて」。制度や費用は変わることがあります。個別の調査範囲・資格・施工・報告や届出は、調査者、元請業者、所管の労働基準監督署・自治体へ確認してください。税務は税理士、登記は司法書士などの専門家に確認をお願いします。