未登記建物の売却｜売り出す前の3手順

売ろうと思って書類を出したのに、土地の登記はあっても家の登記が見当たらない。家は建っているし、税金の通知も届いている。そこで「この家は売れないのか」と結論を急ぐ前に、調べる順番を分けます。

大石浩之（磐田市／不動産業）です。宅地建物取引士として、私は登記費用だけでなく、資料探しに使う時間も売却準備に含めて考えます。磐田市の不動産売却でも、当社は手元の資料を照合し、売主が次に誰へ何を頼むかを整理します。

手順1｜建物の登記が本当にないか確かめる

建物の登記が見つからないときは、土地と建物を別々に調べ、所在・地番・家屋番号と現況を照合します。手元に書類がないことと、法務局に登記記録がないことは別です。

東京土地家屋調査士会の「よくあるご相談」は、古い建物では土地の地番と建物の番号が対応していない場合を説明しています。土地の分筆・合筆で地番が変わっている場合もあるため、検索で見つからないだけでは未登記と決められません。2026年10月7日に確認しました。

まず固定資産税の課税明細、古い登記事項証明書、建築時の書類を同じ場所に置きます。住所だけで探さず、登記上の番号の候補を管轄の法務局や土地家屋調査士へ伝えてください。番号の整理は登記事項証明書の取り方で説明しています。

日本土地家屋調査士会連合会の「不動産登記について」では、登記記録を表題部と権利部に分けています。表題部は所在・構造・床面積など、建物がどのようなものかを記録する部分です。所有権保存登記は、権利部に初めて所有権を登記する手続です。表題登記を済ませれば売却時の権利関係まで整う、とは考えません。

権利証をなくした場合の準備は家売却で権利証を紛失したときの3確認で扱っています。当社は書類の名前だけで処理を決めず、「記録がない」「記録と現況が違う」「手元の書類がない」を分けます。

手順2｜建築と所有者をたどる資料を集める

未登記建物の資料集めでは、いつ・誰が建て、どのように取得したかを確認できる書類を探します。登記申請に使えるかの判断は専門家へ任せ、最初の相談では存在する資料と不足する資料を見える形にします。

東京土地家屋調査士会は、長年未登記の建物について、建築確認書や請負契約書、工事代金の領収書、工事完了引渡証明書などを挙げています。建築時の書類がなければ、家屋の納税証明書や火災保険証書なども確認対象です。どれか1枚あれば登記できるという一覧ではありません。

• 建築時の資料：確認済証、検査済証、図面、請負契約書、工事代金の領収書。
• 取得経緯の資料：売買契約書、引渡しに関する書類、相続関係の手元資料。
• 現在の状況の資料：課税明細、建物の写真、増築や用途変更の時期を控えたメモ。

このリストは当社への相談準備用です。新たな証明書の取得や施工会社への証明依頼は、土地家屋調査士に必要性を確かめてから進めます。建てた人が亡くなっている場合は、当初の所有者と現在の取得者をつなぐ確認も必要になります。

私は、家族が別々に書類を探すなら「書類名・保管者・原本の有無」の3欄を作る方法を勧めます。「全部あるはず」という伝言では相談が進みません。見つからない書類も空欄にせず「未確認」と書けば、次の調査を専門家に依頼しやすくなります。

登記の問題と建築時の検査の問題も分けます。検査済証がないことだけで、建物が未登記とは判断できません。検査済証がない家の売却準備と照らし、今回不足しているのがどちらの資料なのかを確かめてください。

手順3｜専門家の見積もりを作業別に取る

未登記建物の売却準備では、土地家屋調査士へ建物の調査・表題登記を、司法書士へ所有権など権利に関する登記を相談します。依頼範囲を分けた見積もりで、費用・追加条件・完了までの工程を確認します。

法務省の操作手引書一覧では、「1-3 申請情報作成例② 建物の表題登記編」が第1.7版、更新日2026年10月3日となっています。2026年10月7日に原文を確認しました。登記の種類ごとに申請書の作成から手続終了までを扱い、専用の申請用総合ソフトを使う人向けの資料です。

私は、申請後までの流れを公的な手引書で追える点を評価します。依頼する場合でも、どの段階で自分の資料や署名が要るのかを聞く手がかりになります。ただ、操作の説明だけでは、その家の所有者を証明する資料が足りるかは決まりません。画面の入力方法と、登記できる条件の確認を分けて読みたいところです。

2026年10月3日は手引書の更新日であり、新しい登記義務の開始日ではありません。東京土地家屋調査士会は、不動産登記法第47条に基づく新築後1か月以内の表題登記申請を案内しています。古い未登記建物も、売るかどうかの検討とは分けて、義務への対応を法務局や専門家に確認してください。

費用の相場を1つ置くより、同じ建物について何を含む見積もりかを合わせます。土地の境界調査まで必要か、建物の調査で足りるかも自己判断しません。依頼前の相談料や調査費の有無を含め、売却を見送っても支払う費用を先に聞いてください。

売値だけを決めず、手取りと引渡し日を組む

未登記建物の売却条件は、登記を整える費用と工程を手取り表・引渡し予定へ反映してから組み立てます。買主の資金計画も含め、契約日と引渡し日を別々に考えます。

ここからは私の判断です。登記費用も日程も見えないまま、売値だけを決めない。私は、資料が不足した段階で売却開始を急ぐか迷う場面なら、先に不足資料の担当者と次の確認日を決めます。売却を決めるための材料が1つ増えれば前進です。家を売る結論まで、その日の相談で出す必要はありません。

一方、費用をかけてから売らないと決める負担もあります。私はこの順番に迷う余地があると考えます。そのため、相談・調査の費用と申請を依頼する費用を分け、どこまで進めるかを売主と確認する方針です。登記義務の確認を先延ばしにする提案ではありません。

当社が作る手取り表には、見込売却代金から、ローン返済額、仲介手数料、登記関連費用、合意した片付けなどの費用を差し引いて並べます。譲渡所得に関する税金は、取得費や特例などで変わるため別途確認欄に残します。未確定額を0円と記入すると、残るお金を見誤ります。

引渡し予定には、資料収集、現地調査、申請、補正が生じた場合の対応、登記完了の確認を入れます。買主が融資を利用する予定なら、金融機関が求める登記の状態と時期も確認します。当社は、専門家の工程が固まらないうちに引渡し日を確約しません。そのかわり、売主の希望日と、実現のために残る条件を同じ表にします。

今日の一歩は、相談用のメモを1枚作ること

未登記の疑いがある家は、物件の場所、手元の書類、増築の記憶、取得経緯、引渡し希望日を1枚にまとめて相談できます。資料が全部そろうまで待たず、「ある・ない・未確認」を区別して伝えます。

相談時は「建物の記録が確認できていません。この資料で調査できますか。追加で誰が何を取り、どの段階で費用と予定が分かりますか」と聞いてください。古い図面と現況が合わない箇所があれば、分かる範囲で印を付けます。面積を自分で測って登記内容と断定する必要はありません。

当社は買主にならず、買取や買取保証を率先して行いません。そのかわり、登記の確認結果と見積もりを販売計画へ戻し、売主の手取りと引渡し条件を整理します。買取を選ぶ場合も否定せず、登記費用の負担者や条件を比較します。当社が媒介する場合の仲介手数料も含めての比較です。

私は、売却相談の最初の成果を「売り出し価格が決まったこと」だけに置きません。何が未確認で、誰に聞けば埋まるのかが分かることにも価値があります。最後は土地家屋調査士・司法書士など専門家に、登記の要否と必要資料、具体的な手続を確認してください。

出典（2026年10月7日確認）：法務省・登記供託オンライン申請システム「操作手引書［想定事例版］のダウンロード」、東京土地家屋調査士会「よくあるご相談」、日本土地家屋調査士会連合会「不動産登記について」。制度・操作方法は変更されることがあります。税務は税理士へ、登記の個別判断は法務局・土地家屋調査士・司法書士へご確認ください。