何が自動化でき、何ができないか

1. はじめに——問題の所在

不動産業はデジタル化によって消えるのか。この問いは繰り返し立てられ、そのたびに二つの答えが対立してきた。一方は、査定も契約も内見もオンラインで完結するのだから仲介という職業は不要になるという見通しである。他方は、不動産は高額で個別性が強く、人が介在しなければ動かないという反論である。どちらも、それらしく聞こえる。そして、どちらも検証しようがない。

検証しようがないのは、問いの単位が粗すぎるからである。仲介という職業は、単一の作業ではない。登記事項の取得、法令の確認、価格の推定、資料の作成、広告の配信、問い合わせへの応答、現地の確認、隣地との調整、条件の交渉、書面の作成、説明、決済の段取り。これらは互いに性質の異なる業務であり、機械に移しやすいものと移しにくいものが混在している。職業を丸ごと一単位として扱えば、混ざったまま平均されて、結論はどちらにも転ぶ。

本稿は、単位を職業から業務へ落とす。問いは次の形になる。不動産の売却という一連の過程を構成する個々の業務のうち、どれが機械による処理に置き換わり、どれが人に残るのか。そして、その境界はどのような基準で引かれるのか。

先に結論を述べておく。境界を引くのは技術の性能ではない。業務そのものの性質である。具体的には三つの基準に還元できる。第一に、その業務の入力が様式に落ちているか。第二に、出力が一意に定まるか。第三に、例外がどれだけの頻度で起きるか。三つが揃う業務は移る。揃わない業務は残る。技術が進歩しても、揃わない業務は揃うようにはならない。揃わせるには、業務そのものの定義を変えるしかない。

さらにもう一点、見落とされやすい帰結がある。移る業務と残る業務が分かれた結果、残る業務の質そのものが変わるという点である。易しい部分が先に自動化されるため、人の手元には難しい部分だけが残る。しかも、日常的な作業を通じて維持されていた熟練が、その作業が消えることで維持できなくなる。これは自動化の副作用として古くから指摘されてきた現象であり、本稿の第6節で正面から扱う。

なお、地域の企業が持つ情報上の優位が、公開データの整備によってどこまで削られるかという問題は、情報の地理的な移転費用を軸とする別の枠組みで論じられるべきものであり、本稿では扱わない。本稿が置く軸は、情報が地理的に動くかどうかではなく、業務が記述可能かどうかである。同じ現象を、一方は情報の所在の問題として読み、他方は作業の記述可能性の問題として読む。両者は補い合うが、導かれる処方は異なる。

以下、第2節で業務を分解するという方法そのものを、経営情報論の系譜に置いて整理する。第3節では不動産の売却を情報処理の連鎖として並べ直し、工程ごとの性質を特定する。第4節で代替が進む領域を、第5節で代替が進みにくい領域を検討する。第6節で自動化が残る業務に及ぼす副作用を扱い、第7節で売主の実務に落とし、第8節で限界と課題を述べる。

断っておくべきことが二つある。一つは、本稿が個別の事業者名やサービス名を挙げて優劣を論じないことである。本稿の関心は特定の道具の性能ではなく、業務の性質にあり、道具は数年で入れ替わるが業務の性質は入れ替わらない。もう一つは筆者の立場である。筆者は静岡県磐田市で不動産の媒介を業とする者であり、自社で買い取る事業を持たず、買取や買取保証を率先して行わない。自動化の議論は自社の業務の存否に直結するため、都合の良い結論に引き寄せる誘因が働く。それを避けるために、判定の基準をあらかじめ明示し、その基準を自社の業務にも同じように当てる。

2. 業務を分解するという方法

業務を単位に置くという発想は、経営情報論では新しいものではない。むしろ、この分野が最初に取り組んだ問題がそれであった。以下では三つの層に分けて、方法そのものを整理する。分解の道具立てを曖昧にしたまま個別の技術を論じても、印象の交換にしかならない。

2.1 職業ではなく業務を単位に置く

リービットとホイスラーは1958年の論考で、情報技術が組織にもたらす変化を予測した。彼らの見立ては、中間管理層の仕事が縮小し、意思決定が上層に集中するというものであった。この予測は部分的に当たり、部分的に外れた。外れた理由は、彼らが管理職という職位を一つの塊として扱ったことにある。管理職の仕事のうち、報告の集計と伝達は確かに縮小した。しかし、部下との交渉や例外への対処は縮小しなかった。同じ職位の中で、逆方向の変化が同時に起きた。

この教訓を方法論として定式化したのが、オーター、レヴィ、マーネインが2003年に提示したタスク・アプローチである。彼らは、技術が置き換えるのは職業ではなく業務であると述べ、業務を定型か非定型か、認知的か手作業かという二つの軸で分類した。この分類のもとで、定型的な認知業務——規則が明示でき、同じ手順を繰り返せば同じ結果が出る作業——が最も置き換わりやすいことが示された。レヴィとマーネインは2004年の著作で、この枠組みを分業の設計という実務的な問いに接続している。

重要なのは、この枠組みが職業の消滅を予言しないことである。ある職業を構成する業務の一部が置き換われば、その職業に残る業務の構成が変わる。オーターが2015年に指摘したのは、置き換えと補完が同時に起きるという点であった。ある業務が安くなれば、その業務と組み合わせて価値を生む別の業務の重要性はむしろ上がる。不動産の売却でいえば、価格の推定が安く速くなることは、推定値が当てはまらない物件を見分ける業務の価値を上げる。

2.2 定型と非定型——サイモンの区別

業務を定型と非定型に分ける発想は、サイモンが1960年に示した意思決定の二分法にさかのぼる。彼は、繰り返し起きるために手続きを定めておける意思決定を定型的、その都度あらためて構造を与えなければならない意思決定を非定型的と呼んだ。前者は手順に落とせるから機械に委ねられる。後者は、そもそも問題が何であるかを定義するところから始めなければならない。

サイモンの区別が有用なのは、難しさの所在を取り違えないためである。非定型的意思決定が難しいのは、計算が複雑だからではない。何を計算すべきかが決まっていないからである。この土地をいくらで売り出すかという問いは、比較すべき事例を選ぶ段階、その事例と当該物件の差をどの項目で見るかを決める段階を経て、はじめて計算の問題になる。計算の部分だけを取り出せば、それは定型である。定型でないのは、その手前にある問題の定式化のほうである。

2.3 ポランニーのパラドクスと、その迂回

分解には原理的な限界がある。ポランニーが1966年に述べた、人は自分が語れる以上のことを知っているという事実である。熟練した者の判断は、言語化できる根拠の集合を超えている。言語化できないものは手順に書けず、手順に書けないものは機械に指示できない。これが、業務の自動化に対する古典的な制約であった。

近年の統計的学習の技術は、この制約の一部を迂回した。手順を指示するかわりに、大量の入出力の例を与えて対応関係を推定させれば、言語化されていない判断の一部を再現できる。写真から建物の劣化の程度を推し量る、間取りの図面から部屋数と面積を読み取るといった作業は、この経路で機械に移りうる。

ただし迂回には代償がある。第一に、例が十分な数だけ存在する領域でしか成立しない。第二に、推定の根拠が言語化されないため、なぜその出力になったのかを事後に説明できない。第三に、例と大きく異なる事例——外れ値——に対して、推定が外れているかどうかを内部から判定できない。三つの代償はいずれも、第5節で扱う残る業務の輪郭に直結する。

註：本稿は特定の学習手法の性能を評価しない。性能は年ごとに変わるが、例の数に依存すること、根拠が言語化されないこと、外れ値の判定が困難であることは、手法の世代を超えて共通する制約であり、業務の切り分けはこの制約の側から行うほうが安定する。

3. 不動産売却を情報処理として並べ直す

方法の整理を終えたので、対象そのものを分解する。ここで有効なのが、組織を情報処理のシステムとして見る視角である。ガルブレイスは1973年、組織が直面する不確実性を、課題を遂行するために必要な情報量と、着手の時点で保有している情報量との差として定義した。差が大きいほど、遂行の途中で処理しなければならない情報が増える。組織の設計とは、この処理をどこで誰が担うかの設計にほかならない。

この定義は、不動産の売却によく当てはまる。売り出しの時点で、その物件がいくらで、いつ、誰に売れるかは決まっていない。決まっていないだけでなく、境界がどこにあるか、建て替えができるか、隣地の所有者が立会いに応じられるかといった、物件そのものについての情報すら揃っていない。売却の過程とは、この情報の差を段階的に埋めていく過程である。

3.1 例外の頻度と、分析の可能性

工程ごとの性質を測る目盛りとして、ペローが1967年に提示した二軸を用いる。第一の軸は、その仕事に例外がどれだけ頻繁に現れるかである。第二の軸は、例外が現れたときに、探索の手順を定めて解けるか、それとも定まった手順のない探索に頼るしかないかである。例外が少なく、かつ分析可能であれば、仕事は日常的な作業になる。例外が多く、かつ分析可能でなければ、仕事は職人的な判断になる。

この二軸が有用なのは、同じ工程でも物件によって位置が動くことを表現できる点にある。整形された分譲地の区画で、接道も境界も明快であれば、調査の工程は例外の少ない日常業務である。同じ調査の工程が、公図と現況が食い違う古い住宅地では、例外の連続になる。工程の名前は同じでも、情報処理の負荷はまったく違う。自動化の可否を工程の名前だけで論じられない理由がここにある。

3.2 売却の工程を八つに分解する

実務の流れを、情報処理の性質が変わるところで区切ると、およそ八つになる。①物件情報の収集（登記、公図、法令上の制限、災害の想定）、②価格の推定、③販売資料の作成と配信、④問い合わせへの応答と一次選別、⑤現地の確認と内見、⑥条件の交渉と関係者間の合意形成、⑦重要事項の説明と契約書面の作成・交付、⑧決済と引渡し、登記の申請。

この区切りは便宜的なものであり、実務では工程が前後し、行き来する。ただし分解の目的は工程表を作ることではなく、各工程の入力と出力の性質を見ることにある。入力がどこから来るのか。出力は誰が受け取り、何をもって正しいと判定されるのか。この二点を並べると、代替可能性の分布が見えてくる。

表を眺めると、例外の起きやすさが工程ごとに大きく違うことが分かる。①③⑧は入力が定型で、出力の正しさを機械的に判定できる。⑤⑥は入力が定型でなく、出力の正しさを判定する基準そのものが当事者の側にある。②④⑦は中間に位置し、定型の部分と非定型の部分が同じ工程の中に同居している。次節以降は、この三つの層をそれぞれ検討する。

4. 代替が進む領域——標準化された情報処理

まず、機械に移りやすい業務を特定する。ここで挙げる四つは、いずれも第3節の三基準——入力の様式化、出力の一意性、例外の少なさ——を満たす。満たすがゆえに移るのであって、技術が優秀だから移るのではない。この順序を取り違えると、次にどこが移るのかを予測できなくなる。

4.1 収集と転記——台帳のオンライン化

第一は、公的な台帳や図面を取得し、必要な項目を書式に書き写す業務である。不動産登記法のもとで整備された登記記録は、所在さえ特定できればオンラインで取得できる。取引価格の情報や地価の資料も、国土交通省が公開する情報基盤を通じて誰でも同じ条件で参照できる。災害の想定区域や用途地域の指定も、地図情報として重ね合わせて確認できる範囲が広がった。

この業務が移りやすい理由は明白である。入力は様式が定まった公的な記録であり、出力は取得した記録そのものであって、原本と照合すれば正しさを判定できる。例外は、記録の所在を特定する段階——たとえば同一地番が複数の筆に分かれている場合——にしか現れない。かつては人が窓口へ出向いて写していたこの作業は、通信と検索の費用が下がったことで、ほぼ全面的に機械に移った。

4.2 価格の推定——統計処理としての査定

第二は、過去の取引事例から価格の水準を推定する業務である。この業務の本質は、物件の属性を項目に分解し、それぞれの項目が価格にどう効いてきたかを事例の集合から推定し、当該物件の属性に当てはめることにある。作業の中身は統計的な推定であり、事例の数が多いほど推定は安定する。人が同じことをすれば時間がかかり、選ぶ事例に偏りも入る。この工程が機械に移るのは自然である。

ただし、移ることと当たることは別である。統計的な推定の精度は、事例の数と、当該物件が事例の分布のどこに位置するかに依存する。取引の件数が少ない地域や、事例の分布から外れた物件——たとえば農地や山林が混じる相続案件、公図と現況が食い違う区画、市街化調整区域の建物——では、推定の幅は広くなる。幅が広いという事実は、推定が無価値だという意味ではない。点ではなく幅として読むべきだという意味である。この読み方は第7節で実務に落とす。

4.3 書面の作成・交付・署名——電子化された手続

第三は、書面の作成と交付、そして署名の業務である。宅地建物取引業法は、第35条で契約の成立前に重要事項を説明することを、第37条で契約の成立時に一定の事項を記載した書面を交付することを求めている。これらの書面は、記載すべき項目が法令で定められている。項目が定まっているということは、様式が存在するということであり、様式が存在する作業は転記と検算の作業に還元できる。

交付の方法についても制度が動いた。電子署名及び認証業務に関する法律は、電磁的記録に対する署名の効力について枠組みを与えている。さらに、デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律による宅地建物取引業法の改正が2022年5月に施行され、相手方の承諾を得たうえで、これらの書面を電磁的方法によって提供することが認められた。押印と郵送を前提としていた工程が、この改正によって様式のまま電子に移った。

対面によらない方法での重要事項の説明も、賃貸の取引で先に運用が広がり、のちに売買の取引にも及んだ。ここで移ったのは、説明という行為の場所である。説明の内容、説明する者の資格、説明に伴う責任は移っていない。この区別は第5節の中心的な論点になる。

4.4 距離の制約の除去——オンライン内見と遠隔の面談

第四は、移動を伴っていた工程から移動を取り除く業務である。写真と動画、間取り図、周辺の地図情報を組み合わせれば、遠方にいる買主候補が一次的な判断を下すことはできる。相続で県外に住む共有者が複数いる場合、面談と説明を画面越しに行えることの意味は小さくない。

ただし、ここで起きているのは代替ではなく拡張である。移動費用が下がった結果、以前なら候補にならなかった遠方の相手が候補に加わる。加わった候補が最終的に購入を決める段階では、多くの場合、現地の確認が入る。つまりこの技術は、⑤現地の確認という工程を消したのではなく、その手前にある選別の網を広げた。第2節で述べた置き換えと補完の同時進行が、最もはっきり現れる場面である。

四つに共通する性質を確認しておく。いずれも、入力が誰にとっても同じ形で存在し、出力が事後に照合可能であり、例外の発生が限定されている。この三つが揃うとき、業務は機械に移る。移った業務について、人が手作業で行うことを優位として語ることはできない。速さでも正確さでも費用でも、機械に劣るからである。

5. 代替が進みにくい領域——現地の判断と合意形成

次に、機械に移りにくい業務を特定する。移りにくさの理由を、根拠なく人間にしかできないと述べるのでは第1節で退けた論法に戻ってしまう。以下では、第3節の三基準のどれが欠けているかを、業務ごとに指定する。欠けている基準が分かれば、将来どういう条件が整えば移るのかも同時に分かる。

5.1 入力が様式に落ちていない——現地でしか観測されない事実

第一の類型は、そもそも入力が記録として存在しない業務である。境界標が現に存在するか、地中に埋もれているか。塀や樹木が境界線を越えているか、越えているとして双方がそれをどう扱ってきたか。擁壁の水抜き穴が機能しているか。前面道路の幅員が図面と一致しているか。雨のあとに水がどこへ流れるか。これらは現地に行って観測しない限り、どの台帳にも書かれていない。

重要なのは、観測できないことそのものよりも、観測すべき項目が事前に列挙できないことである。列挙できるならチェックリストになり、チェックリストになれば作業は定型化する。実際、確認項目の多くはすでに定型化されている。定型化を拒むのは、この物件に固有の、リストに載っていない事情である。そしてリストに載っていない事情は、載っていないがゆえに、探すべきだと気づいた者にしか見つからない。

5.2 何を調べるべきかを決める業務

第二の類型は、探索そのものの設計である。サイモンの区別でいえば、非定型的意思決定の核に当たる。ある物件を前にして、農地法の手続が絡むのか、都市計画法上の許可の見込みを先に確認すべきなのか、隣地との境界を確定してから売り出すべきなのか。これらは物件ごとに違い、順序を誤れば、契約が進んだ段階で条件が崩れる。

地域による差も大きい。磐田市は市街化区域と市街化調整区域の線引きがある都市計画区域であり、市の都市計画の資料では市の総人口のおよそ45%が調整区域に住むとされている。調整区域では、買主が建て替えや新築をできるかどうかが住宅ローンの審査に直結するため、確認の順序が市街化区域とは変わる。隣接する森町は非線引きの都市計画区域であり、線引きのかわりに用途地域と農業振興地域の区分が効く。同じ遠州の市町でも、最初に開くべき窓口が違う。

この業務が移りにくい理由は、出力が答えではなく問いだからである。機械が処理できるのは、問いが与えられたあとの探索である。問いを立てる工程は、与えられていない情報の不在に気づくことを要求する。ここに何かがあるはずだ、という感覚は、第2節で述べたポランニーの制約に直接ぶつかる。

5.3 出力が一意でない——合意形成という工程

第三の類型は、条件の交渉と合意形成である。ここでの出力は、最適解ではない。全員が署名できる条件の組である。売主が三人の相続人であれば三人の希望があり、買主には資金計画と入居時期の制約があり、金融機関には担保評価の基準があり、隣地の所有者には立会いに応じられる日程がある。これらを同時に満たす条件は、一般に複数存在し、そのどれが選ばれるかは交渉の過程に依存する。

計算によって一意に定まる解が存在しないということは、正しさの判定基準が当事者の側にあるということでもある。ある条件が良い条件かどうかは、当事者が納得したかどうかで事後的に決まる。納得の形成は、情報の提示だけでは完了しない。誰がいつ何を言ったか、どの順序で説明を受けたか、譲った側が何を得たと感じたかといった過程が、結果の受け入れ方を左右する。この工程を機械に移すには、出力の正しさを定義しなおす必要がある。

5.4 責任を引き受ける業務

第四の類型は、これまでの三つとは性質が異なる。技術的に処理できるかどうかではなく、制度が人に帰属させている業務である。宅地建物取引業法は、重要事項の説明を宅地建物取引士が行うことを求め、書面への記名も求めている。説明の場所が対面から画面に移り、書面が紙から電磁的記録に移っても、説明したという行為と、それに伴う責任の所在は移らない。

この点は、文面の自動生成が広がるほど重要になる。調査結果から重要事項説明書の草稿を組み立てる作業は、第4節でみたとおり様式に落ちる業務であり、機械に移る。しかし、その草稿に書かれていない事項がないかを確かめ、書かれた事項が当該物件の実際と合致することを確認し、説明の結果に責任を負うのは人である。草稿の生成が速くなればなるほど、確認の工程が相対的に重くなる。次節で扱うのは、この重心の移動が引き起こす問題である。

6. 自動化の皮肉——残る業務の質が変わる

ここまでの議論は、業務を移るものと残るものに二分してきた。しかし、二分したうえで終わりにすると、実務上いちばん大きな変化を見落とす。移った結果として、残った側の性質が変わるという変化である。この現象は、自動化を扱う研究のなかで古くから指摘されてきた。

6.1 易しい部分が先に移り、難しい部分だけが残る

ベインブリッジが1983年に述べた自動化の皮肉は、二つの命題からなる。第一に、設計者は自動化しやすい部分から自動化するため、人に残されるのは自動化しにくい部分、すなわち最も難しい部分になる。第二に、日常的な作業を通じて維持されていた技能が、その作業が機械に移ることで維持されなくなる。にもかかわらず、機械が対処できない事態が起きたとき、人はその失われかけた技能を使って対処することを期待される。

不動産の実務に当てはめれば、次のようになる。標準的な物件の調査と価格の推定が自動化されると、担当者が扱う案件のうち、手を動かして考える機会は、例外的な物件にしか現れなくなる。ところが例外的な物件を扱う力は、標準的な物件を数多く扱う過程で養われてきた。標準が消えると、例外に対処する力の供給源が細る。第5節で挙げた業務は残るが、残った業務を担える人が同じ密度で供給されるとは限らない。

6.2 推定値が示されると、そこから離れにくくなる

第二の副作用は、機械の出力が人の判断に及ぼす影響である。自動化された処理が数値を提示すると、その数値が判断の出発点になり、そこから離れた結論を出す心理的な負担が上がる。これは自動化への過度の依存として研究されてきた傾向であり、機械の出力が正しい場合には効率を高めるが、外れている場合には誤りを増幅する。

この傾向が地域市場で厄介なのは、外れやすい物件ほど、外れたときの影響が大きいからである。第4節で述べたとおり、統計的な推定は事例の分布の中心付近で最も安定し、分布から外れた物件で幅が広がる。そして分布から外れた物件——農地や山林が付いた実家、調整区域の建物、間口の狭い旧市街の土地——こそ、価格の付け方で結果が最も動く。推定が最も頼りにならない領域で、人が推定に引きずられる。

6.3 同じ技術に、置き換える使い方と見えるようにする使い方がある

ズボフは1988年の著作で、情報技術が組織にもたらす作用を二つに分けた。一つは作業を機械に置き換える作用であり、もう一つは、それまで記録されず見えなかった過程を可視化する作用である。同じ技術が、どちらの使い方をされるかで組織への効果が変わる。この区別は、売主の立場から見たときに特に有用である。

売却の過程で売主が置かれる困難の一つは、自分の物件が市場でどう扱われているかを観察できないことにある。何件の問い合わせがあり、そのうち何件が内見に進み、内見した人がどこを見て見送ったのか。これらはかつて仲介の側の手元にしか残らなかった。掲載の閲覧数、問い合わせの記録、内見の日時と人数といった過程が電子的に記録されるようになったことは、売主にとっては置き換えよりも大きな意味を持つ。依頼した側が、依頼された側の仕事を確かめられるようになるからである。

6.4 様式に落ちるものだけが記録され、落ちないものは消える

第四の副作用は、可視化の裏面である。記録の様式が定まると、様式の欄に収まる情報だけが残り、収まらない情報は記録されない。内見に来た人が玄関で何を言ったか、隣家の所有者が立会いの打診にどういう調子で応じたか。これらは項目に落ちないため、記録から抜ける。そして記録から抜けた情報は、担当者が交代した時点で消える。

つまり標準化は、第5節で残ると述べた業務の入力そのものを痩せさせうる。この危険は技術の側からは見えない。記録は増え、様式は整い、指標は改善しているように見えるからである。判断の材料が減っていることに気づくには、様式の外に何を残すかをあらかじめ決めておくしかない。

註：この表は、ある業務が今後どちらへ動くかを予測するための観点表であって、優劣の判定表ではない。実務では一つの工程の中に両側の性質が混在しており、混在したまま工程名で議論することが、第1節で述べた不毛な二択を生んでいる。

7. 売主の実務への含意

以上を、売却を考えている所有者が明日から使える手順に落とす。課題は道具の良し悪しを見分けることではない。道具は数年で入れ替わる。見分けるべきは、自分の売却のどの工程を機械に任せてよく、どの工程に人の時間を使うべきかである。誤ると、易しい工程に時間をかけ、難しい工程を機械に委ねるという逆転が起きる。

7.1 自動で出た価格は、点ではなく幅として読む

機械が算出した価格を受け取ったとき、確かめるべきは金額そのものではなく、その金額がどれだけの事例に支えられているかである。参照された取引事例が何件あるか、そのうち当該物件と条件が近いものが何件あるか、事例の時期はいつか。件数が少なければ、出てきた数値は幅の中心にすぎない。

磐田市の住宅地の公示地価は2026年で1平方メートルあたり50,086円、前年比プラス0.16%であり、大きく動かない市場である。動かない市場では、推定の中心値そのものよりも、その物件が事例の分布のどちら側に外れているかのほうが手取りに効く。外れている理由——接道、間口、農地の混在、調整区域、災害の想定区域——を一つずつ書き出し、それぞれが価格にどう効くと考えたのかを説明させることが、点推定を幅に戻す作業になる。

7.2 オンラインで済むことを先に片付け、現地の時間を空ける

第4節で挙げた四つの業務は、依頼する側から見れば、待たなくてよい工程である。登記事項や公図の取得、法令上の制限の一次確認、災害の想定区域の照合、価格の一次推定、遠方の共有者との面談。これらは日程の調整をほとんど必要としない。

一方、第5節で挙げた業務は日程に強く依存する。境界の立会いは隣地の所有者の都合に、農地の転用は農業委員会の会議の周期に、調整区域の建築可否は窓口での確認に、それぞれ時間を要する。相続で共有者が複数いれば、合意そのものに時間がかかる。売却の期間が延びる原因は、ほぼこちら側にある。待たなくてよい工程を先にまとめて片付け、空いた時間を待つ工程に充てるのが合理的である。

7.3 書面を電磁的方法で受け取るときに決めておくこと

重要事項説明書や契約書面を電磁的方法で受け取ることは、2022年5月に施行された宅地建物取引業法の改正により、相手方の承諾を得たうえで可能になっている。便利である一方、承諾は形式的に流されやすい。決めておくべきことは三つある。第一に、受け取る側が確実に閲覧できる環境にあるか。第二に、受け取った記録をどこに保存し、いつまで保つか。第三に、共有者が複数いる場合、全員が同じ内容を同じ時点で受け取れるか。

紙で受け取る選択も残っている。高齢の当事者が含まれる場合には、当事者ごとに紙と電磁的方法を使い分けるほうが確実なことがある。承諾の意思表示は、便利さではなく、後から内容を確認できるかどうかで判断すべきである。

7.4 記録が残るようになった利点を、売主の側から使う

第6節で述べたとおり、電子化の効果は置き換えだけではない。過程が記録として残ることは、依頼した側が仕事の内容を確かめられるようになるという意味を持つ。具体的には、掲載の閲覧数、問い合わせの件数、内見の件数を分けて報告してもらうこと、指定流通機構への登録を証する書面を受け取ること、価格の改定を検討した根拠を書面で残すこと。これらはいずれも、記録が電子的に残る環境ではほとんど費用をかけずに提供できる。

問い合わせと内見を分けて数えていないのであれば、販売の状況を判断する材料がそもそも作られていない。この確認は、仲介の力量を測るためではなく、自分の物件について何が観測されているかを知るために行う。

7.5 自動で生成された文面は、誰が現地を見て確認したかを問う

調査結果から資料や説明書の草稿を組み立てる作業は、今後さらに機械へ移る。書面の見た目は整い、項目の欠落は減る。減らないのは、記載された内容が当該物件の実際と食い違う危険である。台帳の情報だけで組み立てられた文面は、第5節で挙げた現地固有の事実を含まないまま、整った書面になる。

したがって売主が問うべきは、書面の出来ではなく、その内容を誰がどこまで現地で確かめたかである。境界標を実際に見たか。前面道路の幅員を測ったか。越境の有無を隣地の側から確認したか。この物件について窓口でどの課に何を尋ねたか。答えが一般的な言い回しにとどまるなら、その書面は台帳の写しにすぎない。調べていない、これから調べる、という回答は問題ではない。調べたことにされている状態が問題である。

最後に、買取という売り方を選ぶ場合について述べておく。当社は自社で買い取る事業を持たず、買取や買取保証を率先して行わないが、その売り方自体を否定はしない。この場合も本節の枠組みは使える。物件の条件、境界の状態、残置物の扱い、引渡しの時期を同一の書面にまとめ、同じ内容を複数の相手に同時に示せば、提示された金額は比較可能になる。条件を揃えるという作業自体は定型であり、電子化によって最も安くなった部分である。

8. 結論と今後の課題

本稿は、不動産業のデジタル化を、職業の存亡ではなく業務の性質の問題として論じた。得られた結論は三点である。第一に、代替の境界を引くのは技術の性能ではなく、業務そのものの性質である。入力が様式に落ち、出力の正しさを照合でき、例外が少ない業務は移る。移らないのは、入力が現地でしか得られない業務、出力が当事者間の合意である業務、そして責任が制度上、人に帰属している業務である。

第二に、移る業務と残る業務は対立しない。むしろ補完する。価格の推定が安く速くなれば、その推定が当てはまらない物件を見分ける業務の価値は上がる。書面の作成が自動化されれば、その内容が現地の実際と合っているかを確かめる業務の比重が上がる。オンラインでの内見が広がれば、最終的に現地で確認すべき項目はかえって明確になる。置き換えと補完は同時に進む。

第三に、残る業務の質は変わる。易しい業務が先に移るため、人には難しい業務だけが残り、その難しい業務を担う力を養う経路——標準的な案件を数多く扱うこと——が細る。同時に、記録の様式が整うほど、様式に収まらない情報が抜け落ちる。技術の導入が、判断の材料を静かに減らす方向に働きうるという点は、導入の側からは見えにくい。

8.1 本稿の限界

限界は三つある。第一に、本稿は代替可能性を定性的な基準でしか判定していない。入力の様式化の度合いも、例外の発生頻度も、実務者の感覚として語られるにとどまり、観測可能な指標に落ちていない。工程ごとに要した時間や、差し戻しの発生率のような記録を用いれば、判定を検証可能な形にできるはずだが、その作業は本稿の射程を超える。

第二に、制度は動く。書面の電磁的な提供のように、法令の改正によって、それまで人の手続を要していた工程が一夜にして様式化されることがある。本稿が代替しにくいと判定した業務のうち、責任の帰属によるものは、制度が変われば判定も変わる。技術による代替と、制度による代替を区別せずに論じると、この違いを見落とす。

第三に、本稿の記述は筆者が営業する地域の観察に依存している。磐田市のように線引きのある市と、森町のように非線引きの町では、確認すべき工程の構成が違う。取引の件数が多い都市部の分譲マンション市場では、事例の分布が厚いため、統計的な推定が担える範囲は本稿の想定より広いだろう。地域による差そのものが、代替可能性の分布を動かす。

8.2 別稿に投げる論点

本稿から自然に伸びる論点を三つ挙げておく。一つは、統計的な価格推定の内部構造そのものである。物件の属性を項目に分解し、各項目が価格に与える寄与を推定するという手続は、鑑定評価の三手法や、価格を属性の集合として分解する経済学の枠組みと同じ問題を扱っている。自動化された査定の限界は、技術の限界であると同時に、その背後にある価格理論の限界でもある。

二つ目は、記録の可視化が依頼者と受任者の関係に及ぼす効果である。第6節で述べたとおり、過程が記録されることは、依頼した側の監視費用を下げる。監視費用が下がったとき、報酬の決め方や契約の期間はどう変わるべきか。これは代理人関係の設計の問題であり、情報技術の議論とは別の枠組みで扱われるべきものである。

三つ目は、標準化が判断の材料を痩せさせるという第6節の指摘を、どう防ぐかという問題である。様式の外に何を残すかを決める作業は、それ自体が定型化を拒む。記録の設計と、記録されないものの扱いをどう両立させるかは、組織における知識の蓄積という別の主題に属する。

最後に一点を確認しておく。本稿の結論は、人が介在するほうがよいという主張ではない。機械に移った業務について人の手作業を優位として語ることはできず、そう語る事業者は、依頼者に不要な費用を負担させている。逆に、移っていない業務を移ったかのように扱えば、書面は整い、期間は短くなり、そして現地の事実が抜け落ちたまま契約に至る。売主にとって意味があるのは、自分の売却のどの工程がどちら側にあるのかを見定め、それぞれに適した手を打つことである。工程で分けて考える。本稿が述べたのは、その一点に尽きる。